Что выгоднее ипотека или кредит на квартиру отзывы: Что лучше взять на квартиру: ипотеку или кредит

Содержание

Стоит ли вам ввязываться в ипотеку?

Накопить «с нуля» на квартиру мало кому удается не только в России, но и во всем мире. Для этого и придумана ипотека, однако брать ли ипотечный кредит – вопрос непростой. Ведь это обязательство на несколько лет, а то и на десятилетия, и предугадать, что может произойти за это время и будет ли возможность выплачивать кредит, – дело сложное, если вообще выполнимое.

Безусловно, решение каждый принимает сам. Но есть несколько общих советов, когда брать ипотеку не стоит.

Если у вас слишком маленький доход. Как правило, банки выдают ипотечный кредит в размере не более 80% от стоимости квартиры, т. е. 20% вам нужно накопить самостоятельно. Рассчитайте на ипотечном калькуляторе, какую максимальную сумму кредита вы можете получить, исходя из вашего дохода. Если на квартиру не хватает – значит, придется еще копить, а еще лучше инвестировать в свое образование, повышение профессиональных навыков или в получение новой специальности, которая даст возможность зарабатывать больше.

Нагрузка, когда на кредитные выплаты уходит 50-60% заработка, считается предельной

Если вам, наоборот, не хватает нескольких процентов до полной стоимости квартиры. В таком случае лучше взять обычный, потребительский кредит. Хотя ставка по нему выше, чем по ипотечному, оформление ипотеки потребует дополнительных затрат на услуги банка, оценку квартиры, страховку, госпошлины.

Если у вас уже есть другой кредит: потребительский, на покупку автомобиля и т. п.
Во-первых, об этом придется сказать банку (он все равно проверит вашу кредитную историю). Выплаты по такому кредиту будут вычтены из вашего дохода, на основании которого принимается решение о размере ипотечного кредита.
Во-вторых, посчитайте сами, какую долю дохода вам придется платить по двум кредитам и готовы ли вы продержаться в режиме жесткой экономии год-два, а то и больше.

Если вам предстоят серьезные изменения в жизни или в семье – смена работы или угроза ее потери, развод, рождение ребенка. Изменения могут потребовать либо увеличения расходов, либо перехода в режим экономии. Лучше подождать более спокойной ситуации.

В периоды экономических кризисов, сопровождающихся резким ростом инфляции, банки повышают проценты по кредитам (так было, например, в конце 2014–2015 годов). В такое время ипотеку лучше не брать, а подождать, когда пик кризиса пройдет и процентные ставки снизятся.

Решение может быть принято однозначно в пользу ипотечного кредита, если вы уже накопили значительную сумму (около половины стоимости квартиры) или если выплаты по кредиту не будут превышать трети вашего дохода.

Если вы арендуете жилье и сумма ипотечного платежа будет сопоставима с арендной платой или немного ее превышать, то в таком случае тоже выгоднее взять кредит и платить за собственную квартиру.

Потребительский кредит на жилье или ипотека— что лучше?

Что лучше: ипотека или потребительский кредит

Основные критерии

При выборе способа покупки жилья необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  • срок кредитования;
  • процентные ставки;
  • обеспечение по кредиту;
  • страховка;
  • максимальная сумма займа;
  • пакет документов;
  • первоначальный взнос;
  • скорость оформления.

Разберем каждый из этих пунктов в отдельности, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и остановиться на ипотеке или кредите на покупку квартиры.

Оформить кредит

Срок кредитования и процентная ставка

Эти два критерия лучше всего помогают определить, что выгоднее: потребительский кредит или ипотека. Второй вариант часто выбирают из-за более низких процентных ставок и долгого срока кредитования, который может достигать 30 лет. Но обратная сторона этих преимуществ — огромные переплаты. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, тем больше в итоге платите банку.

Однозначно выгоднее взять кредит на короткий срок. По потребительским займам он обычно составляет до 5 лет. Именно такой максимальный срок предлагает Банк Русский Стандарт. Но важно помнить, что короткий срок влечет за собой большой ежемесячный платеж — около 50 000 ₽ при сумме кредита 2 000 000 ₽. 

Процентные ставки в Банке Русский Стандарт находятся в пределах от 15 до 28% годовых. Точный процент определяется в индивидуальном порядке, наиболее выгодные условия предлагаются заемщикам с хорошей кредитной историей и сотрудникам организаций-партнеров банка. Узнать свою процентную ставку можно только после одобрения заявки на кредит.

Оформить кредит

Страховка и обеспечение

Сниженные процентные ставки по ипотеке назначаются не просто так. Банк получает гарантии в виде залога на приобретаемое жилье. Но квартира и дом могут пострадать в результате пожара и стихийных бедствий. Именно поэтому требуются дополнительные гарантии, а именно — страховка. Она оформляется за счет заемщика, и ее сумма обычно включается в стоимость кредита. Если клиент платит ипотеку 30 лет, то весь этот срок ему необходимо оплачивать и страховку. При этом квартира или дом будут находиться в собственности банка. Могут возникнуть дополнительные сложности, если заемщик решит продать жилье. Во-первых, многие покупатели настороженно относятся к ипотечным квартирам. Во-вторых, сама процедура продажи становится сложнее, ведь сначала необходимо получить разрешение банка.

Таким образом, несмотря на сниженные ставки по ипотеке, потребительский кредит на квартиру зачастую оказывается выгоднее. В первую очередь это связано с тем, что нет необходимости дополнительно оплачивать страховой полис.

Оформить кредит

Дополнительные услуги

Страхование заемщиков

Помогает погасить кредит в случае потери работы, постоянной утраты трудоспособности, ухода из жизни.

Выбираю дату платежа

Позволяет выбрать дату погашения кредита при оформлении кредита.

Постоянный контроль

Услуга оповещения об операциях и ИНФО [email protected] позволяют взять кредит и быть в курсе всех изменений по счету.

Максимальная сумма займа

Банк Русский Стандарт выдает до 2 000 000 ₽ на любые цели. Это значит, что часть суммы вы можете потратить на покупку квартиры, а остальные средства вложить в ремонт или другие дополнительные расходы.

Если жилье стоит не дороже 2 000 000 ₽, лучше оформлять потребительский кредит, а не ипотеку — конечно, если заемщик может себе позволить крупные ежемесячные платежи.

В другом случае работает главное преимущество ипотеки — возможность взять крупную сумму на большой срок. Но это не так выгодно, как потребительский кредит.

Оформить кредит

3 шага к получению кредита на жилье в Банке Русский Стандарт

Шаг 1. Заполните анкету на нашем сайте, по телефону или в офисе банка.

Шаг 2. Дождитесь звонка или смс с уведомлением о нашем решении.

Шаг 3. Приходите в офис банка, подпишите договор и заберите наличные.

Пакет документов

Большой пакет документов — главный недостаток ипотечного кредитования. Необходимо подтвердить занятость, доходы по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Кроме этого, требуется оформить залог на приобретаемую квартиру или дом и страховку.

Все это отнимает очень много сил. Кроме того, решение банка действует строго определенное время, и, если не успеть, то всю процедуру придется проходить заново.

Этих сложностей можно избежать, если оформить потребительский кредит. В Банке Русский Стандарт от заемщика требуется только два документа — паспорт и второй документ на выбор. Это может быть СНИЛС, водительское удостоверение, пенсионное удостоверение или действующий загранпаспорт. С точки зрения экономии времени и сил кредит лучше, чем ипотека.

Оформить кредит

Первоначальный взнос

Чтобы получить ипотеку, нужно в обязательном порядке накопить первоначальный взнос. Минимум он составляет 10% стоимости жилья. При этом размер первоначального взноса напрямую влияет на процентную ставку: чем больше заемщик платит на старте, тем более выгодные условия предлагает банк.

Для оформления потребительского кредита на покупку квартиры первоначальный взнос не нужен. Такие условия позволяют быстрее приобрести недвижимость. В этом смысле кредит однозначно лучше, чем ипотека на жилье.

Оформить кредит

Скорость оформления

Длительная процедура оформления документов — то, что заемщикам не нравится в ипотеке. Перед подачей заявки нужно собрать полный пакет документов, а рассмотрение занимает больше времени, чем в случае с обычным потребительским кредитом.

Банк Русский Стандарт гарантирует, что с момента заполнения анкеты до получения наличных проходит 1 день. Благодаря автоматизированной системе мы рассматриваем заявки быстро.

Оформить кредит

Важная информация для заемщиков

Условия кредита на жилье в Банке Русский Стандарт

  • Срок кредитования — от 12 до 60 месяцев. После рассмотрения заявки банк предлагает определенный срок кредитования, но заемщик может выбрать более удобный.
  • Сумма — до 2 000 000 ₽.
  • Процентная ставка — от 15 до 28% годовых.
  • Возможность выбрать удобную дату платежа, не привязанную к дате оформления кредита.
  • Погашение одним из 10 способов, в том числе онлайн.

Сумма 2 000 000 ₽ доступна сотрудникам компаний, заключивших с Банком Русский Стандарт договор об организации безналичных расчетов и (или) договор эквайринга. Для всех остальных клиентов максимальная сумма кредита составляет 500 000 ₽.

Ставка 15% назначается при оформлении 500 000 ₽ на 12 месяцев — «Кредит для надежных клиентов». В остальных случаях можно воспользоваться «Кредитной линией», в рамках которой процентная ставка составляет от 19,9 до 28% годовых.

Требования к заемщику

  • Российское гражданство.
  • Возраст от 23 до 70 лет.
  • Постоянный источник дохода.
  • Отсутствие судимостей.
  • Постоянная регистрация в регионе присутствия Банка Русский Стандарт.

Пакет документов

Для оформления «Кредитной линии»:

  • российский паспорт;
  • второй документ на выбор: СНИЛС, пенсионное удостоверение, водительское удостоверение, действующий загранпаспорт.

Для оформления «Кредита для надежных клиентов»:

  • российский паспорт;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или сведения о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость или выписка из Единого государственного реестра недвижимости на имя заемщика.

Чтобы определить, что выгоднее — ипотека или потребительский кредит на покупку квартиры, — нужно рассмотреть конкретный случай и посчитать сумму переплат по каждому предложению. Если заемщику нужна небольшая сумма на короткий срок, лучше остановить выбор на обычном нецелевом кредите. Но когда требуется более 2 000 000 ₽ на длительный срок, ипотека становится единственным вариантом.

программы и условия жилищной ипотеки в «Росбанк Дом»

«Росбанк Дом» предлагает оформить ипотечный кредит на жилье. Для этого в банке разработаны специальные программы, рассчитанные на различные категории заемщиков. Вы можете выбрать из представленных предложений наиболее подходящее по условиям и отвечающее вашим требованиям. Ознакомьтесь со всеми продуктами ипотеки для покупки жилья на первичном или вторичном рынке. Пусть приобретение квартиры или дома станет выгодным.

Жилищное кредитование сегодня пользуется особой популярностью. И это неудивительно, поскольку такой вариант приобретения недвижимости отвечает потребностям людей в современной экономической обстановке. Подобрав программу и оформив ипотеку на жилье в Москве или любом другом регионе, заемщик может сразу начать проживать в квартире, производя регулярные и заранее известные ежемесячные выплаты.

Как показывает практика, с учетом сложившихся цен на недвижимость и темпов их роста, получение ипотечного кредита является наиболее привлекательным вариантом для покупки квартиры или дома, чем постепенное накопление. Еще один секрет востребованности в банках ипотеки на жилье – ее доступность большому количеству граждан, которая объясняется высокой конкуренцией на рынке соответствующих услуг. В «Росбанк Дом» для заемщиков созданы одни из самых лучших условий кредитования.

Для выбора подходящей программы жилищного кредитования в банке, необходимо учитывать основные параметры будущей ипотеки. Это:

  • срок выплаты по кредиту;

  • необходимая сумма для приобретения недвижимости;

  • процентная ставка;

  • сумма первоначального взноса.

Любой из приведенных параметров кредита на жилье вы можете предварительно рассчитать и оценить свои финансовые возможности. Для этого необходимо воспользоваться специальным ипотечным онлайн-калькулятором. Интуитивно-понятный сервис позволит упростить процесс подбора подходящей программы и подобрать наиболее лояльные условия жилищного кредитования.

Ипотека на жилье: виды программ в «Росбанк Дом»

Перед тем как отдавать предпочтение определенному банковскому продукту, необходимо определиться с типом залога. По этому критерию ипотечные кредиты делятся на две группы. Первые предполагают получение заемщиком необходимой суммы под залог собственной имеющейся недвижимости. Для оформления данного продукта необходима экспертная оценка имущества. Проводится она компаниями-партнерами кредитной организации и оплачивается самим заемщиком.

Однако, как показывает практика, наиболее распространенным вариантом являются именно целевые кредиты на жилье, где в качестве залога может выступать как имеющаяся, так и приобретаемая недвижимость. Их популярность обусловлена более лояльными и выгодными условиями.

«Росбанк Дом» готов помочь с покупкой готовой или строящейся, жилой и коммерческой недвижимости, будь то квартира и частный дом или апартаменты и гараж. Нельзя не отметить и льготные программы жилищного кредитования в банке, ориентированные на определенные категории граждан. Среди наиболее распространенных в Москве следует отметить ипотеку на жилье с использованием материнского капитала, для молодых семей и т.д.

Как подать заявку на ипотечный кредит

Большой опыт работы в сфере жилищного кредитования позволяет нам учитывать все нюансы сделок и предоставлять клиентам комфортные программы. Мы стараемся не только сделать выгодными наши банковские продукты, но максимально упростить процесс получения ипотеки. Так, чтобы оформить кредит на жилье, достаточно оставить онлайн-заявку на нашем сайте. Предварительно одобрение можно получить всего за 10 минут. Не упустите возможность воспользоваться нашими услугами, чтобы осуществить мечту и выгодно купить недвижимость.

5 простых шагов к одобрению кредита на покупку жилья

Эксперты рассказали, с чего начать оформление ипотеки, и на что обращать внимание перед подписанием кредитного договора.

Приобрести собственную квартиру, даже на начальной стадии строительства, сегодня может позволить себе не каждая краснодарская семья. Чтобы стать обладателем заветных квадратных метров часто приходится копить деньги годами. Но выход есть. Решить жилищный вопрос в рекордно короткие сроки поможет ипотечный кредит. Однако чтобы процедура покупки квартиры прошла максимально быстро и комфортно, перед оформлением кредитного договора следует учесть несколько важных моментов.

Шаг 1

Взвесьте свои финансовые возможности, чтобы понять, насколько комфортной для вашей семьи будет рассчитанная банком ежемесячная выплата.

Обязательно продумайте свои действия на случай форс-мажорных обстоятельств. Ипотека – серьезный шаг, требующий обдуманного решения.

Шаг 2

Если вы твердо решали купить квартиру в ипотеку в Краснодаре, необходимо определиться с приобретаемым объектом.

Учтите, если выбор будет сделан в пользу новостройки, то подать заявку на кредит можно исключительно в банки, аккредитованные данной строительной компанией. Если же вы решите приобретать готовую квартиру, то перед ее выбором не поленитесь проанализировать рынок банковских предложений в регионе. При этом обратите внимание на размер процентной ставки и первоначального взноса, а также на предложения по суммам, срокам кредита, условиям досрочного погашения и другие факторы. Важную роль при выборе банка, с которым вы планируете заключить кредитный договор, играют его рейтинг и деловая репутация. Поэтому перед оформлением сделки подробно ознакомьтесь с отзывами о кредитной организации.

Шаг 3

После получения положительного решения от банка, ориентируясь на одобренную сумму кредита, приступайте к поиску квартиры.

Сегодня в Краснодаре пользуются спросом квартиры на первичном рынке, так называемые новостройки. Изменения, внесенные в 214-й федеральный закон «Об ипотеке» оставили на строительном рынке проверенных и надежных застройщиков.

При банковской аккредитации застройщики и их объекты недвижимости проходят строгую и тщательную проверку. Тем не менее, не лишним будет перед покупкой жилья зайти на сайт администрации Краснодара, где регулярно обновляется список домов, возведенных с нарушениями. Его изучение гарантированно поможет избежать покупки «незаконного» жилья.

Шаг 4

Следующий этап оформления ипотечного кредита — сбор документов по приобретаемому жилью и принятие банком окончательного решения по итогам его изучения.

При покупке квартиры на первичном рынке, как правило, все юридическое сопровождение — от сбора документов до сдачи их на регистрацию — берет на себя представитель застройщика. При покупке готового жилья этим вопросом придется заниматься самостоятельно либо доверить его за отдельную плату юридической компании.

Шаг 5

После одобрения кредита на жилье наступает, пожалуй, самый важный шаг – подписание ипотечного договора и договора сделки (купли-продажи, долевого участия или уступки прав требований).

С этого момента за банком и заемщиком закрепляются определенные права и обязанности. С ними необходимо ознакомиться, уделив особое внимание изучению всех пунктов кредитного договора. Желательно перед подписанием получить от кредитного специалиста максимум ответов на вопросы по содержанию документа. К слову, сделать это можно заранее, запросив шаблон договора за несколько дней до планируемой даты сделки.

Остались вопросы об ипотеке в Краснодаре? Звоните в банк «Кубань Кредит» по бесплатному номеру 8 800 555 25 18 или *2518 (звонок с мобильного).

Для многих квартира в ипотеку в Краснодаре – единственный реальный вариант в короткий срок обзавестись собственным жильем.

«Кубанские новости» разбирались, от чего зависит стоимость квартир в Краснодаре, в каких именно районах города сегодня выгоднее всего брать жилье в ипотеку, и на что надо обращать внимание перед оформлением документов.

Недавно поженились, но не хотите платить за съемную квартиру или жить у родителей? На сегодняшний день молодые семьи в Краснодаре могут без особого труда позволить себе собственное жилье. Для этого достаточно оформить ипотеку. В Краснодарском крае для молодых семей предусмотрены специальные программы ипотечного кредитования и государственные меры социальной поддержки.

Мы выяснили, какими программами субсидирования для приобретения жилья в кредит могут воспользоваться молодые семьи в Краснодаре в 2019 году.

Эксперты назвали семь главных правил при выборе ипотеки » Банки и МФО

Решение купить квартиру — одно из самых серьезных в жизни каждого человека. Большинство покупает свое первое жилье в ипотеку. В среднем россияне выплачивают ипотеку за семь лет. Поэтому выбор банка в какой-то мере может определить жизнь заемщика на долгие годы.

Решившись взять кредит на покупку жилья, в первую очередь нужно смотреть на процентные ставки, под которые его предлагают. Это, пожалуй, самый главный фактор, но стоит учитывать и другие предстоящие траты, а также ваши преимущества как заемщика для банка. В каком-то будет удобнее взять ипотеку индивидуальному предпринимателю, где-то лучшие условия для многодетных семей. Взгляните на себя глазами банкира: хорошая ли у вас кредитная история, сколько у вас есть денег на первоначальный взнос, единственный ли вы заемщик.

ТАСС и сервис «ДомКлик» от Сбербанка подготовили семь подсказок для тех, кто планирует покупать квартиру в кредит.

1. Найдите ипотеку, выгодную именно для вас

Определитесь со своими целями. Например, в ряде регионов ПАО Сбербанк предлагает оформить специальный кредит на строительство деревянного дома под ключ за 3 – 4 месяца. А если вы покупаете жилье на Дальнем Востоке, то вообще можете взять кредит по европейским ставкам — под 1,7% при оформлении электронной регистрации сделки.

Не забывайте, что если у вас начиная с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, для вас доступен кредит под 4,7% по программе Сбербанка «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». А если семья с детьми купит квартиру в новостройке у застройщика, с которым сотрудничает Сбербанк, то в рамках программы субсидирования она может получить скидку до 3,5% — и тогда ставка по ипотеке составит всего 1,2%.

Кроме того, банки, как правило, предлагают лучшие условия своим зарплатным клиентам — в Сбербанке им дают скидку в полпроцента.

2. Определитесь с типом жилья

Если вы планируете купить квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на банки, работающие с застройщиками или предлагающие особые условия кредита на квартиры на первичном рынке.

До 1 ноября 2020 года действует масштабная правительственная ипотечная программа, в рамках которой максимальная процентная ставка по кредиту на жилье составляет 6,5%. Условия для получения такой ипотеки такие же, как и для получения обычной. Она распространяется не только на многодетные семьи или жителей определенных регионов, получить этот кредит может любой человек. Квартиру по программе можно купить как в строящемся, так и в уже введенном в эксплуатацию доме (но речь идет только о жилье, которое предлагают юридические лица — застройщики или подрядчики). Кредиты в рамках госпрограммы выдают много банков — изучите предлагаемые условия и выберите наиболее подходящие для себя.

3. Следите за специальными предложениями

Существует ряд условий, которые позволяют дополнительно снизить ставку. Например, целый процент заемщик выигрывает, просто застраховав жизнь и здоровье. Молодые семьи, то есть те, в которых одному из супругов меньше 35 лет, могут получить от Сбербанка скидку в 0,4% на вторичное жилье, но и на одиноких родителей она тоже распространяется. Не забывайте, что зарплатным клиентам кредит всегда обходился дешевле — в Сбербанке скидка составляет полпроцента. Дополнительные 0,3% можно получить, купив квартиру через сервис «ДомКлик» — жилье, для которого доступно такое предложение, помечено на сайте специальным значком «Скидка 0,3%» — и еще столько же — при электронной регистрации сделки. При этом «бонусы» суммируются: то есть если вы зарплатный клиент, молодой семьянин и выбрали квартиру на «ДомКлик» со скидкой, суммарно ставка по ипотеке для вас будет ниже на 1,2%. А если застрахуете жизнь и здоровье, то на 2,2%.

4. Посчитайте стоимость обслуживания кредита

Процентные ставки на ипотеку — это не единственные траты, которые нужно держать в уме. Несколько лет нужно будет платить за страховку, и зачастую не только самого жилья, но и вашего здоровья. Некоторые банки предлагают свои страховые продукты либо скидки у своих партнеров — страховых компаний. Удобнее всего покупать полис у компаний, рекомендованных самим банком — чаще всего они уже знают требования вашего кредитора. Внимательно читайте условия, ведь цена страховки через несколько лет может вырасти (скажем, если у заемщика ухудшилось состояние здоровья). Многие вопросы по ипотечному страхованию можно решить в сервисе «ДомКлик» — например, оформить или продлить страховой полис без поездок в банк и страховую компанию.

5. Узнайте о дополнительных расходах при оформлении ипотеки

При покупке квартиры вам нужно будет заплатить не только банку, но и компании-оценщику, а также нотариусу и юристам — они удостоверятся, нет ли на вашей квартире обременений или наследников, которые могут оспорить сделку, и просчитают другие риски, из-за которых вы потенциально можете утратить право собственности. Удобнее всего, если все эти услуги можно заказать прямо в банке.

6. Изучите банковские рейтинги

Всегда выбирайте надежный банк. Как правило, у них больше возможностей для того, чтобы предложить лучшие условия и выручить вас в случае временных финансовых трудностей. Есть множество банковских рейтингов, в которых сравниваются различные ипотечные программы. Изучите отзывы других людей: ипотека — долгосрочный кредит, поэтому лучше выбирать банк с хорошей репутацией у реальных клиентов.

7. Время — деньги

Получить ипотечный кредит сейчас почти так же просто, как заказать доставку суши. Нужен только интернет, смартфон или компьютер и несколько минут на заполнение заявки — решение по ней Сбербанк тоже примет онлайн, после одобрения специалисты банка помогут с подготовкой всех документов.

По материалам ТАСС

Стоит ли брать ипотеку. Что происходит с ипотекой в Украине

Вопрос доступной ипотеки, пожалуй, станет одним из самых остро обсуждаемых в 2020 году. Несмотря на бушующие страсти вокруг пандемии коронавируса и длительного карантина в различных его фазах сотни тысяч украинцев пристально следят за каждым заявлением о доступных кредитах на жилье. расспросило экспертов, выгодно ли сейчас брать кредиты на покупку квартир в новостройках и когда появится действительно массовая ипотека в Украине.

Что влияет на процент по ипотеке сейчас

Чего уж лукавить: 2020-й точно войдет в историю независимой Украины как год борьбы за доступную ипотеку.

В целом на процент по ипотеке влияет множество факторов, среди которых особое внимание доходности активов банка, проценту за обязательное резервирование и, разумеется, учетной ставке. Ведь размер процентной ставки по кредиту напрямую зависит от учетной ставки НБУ.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Постепенное снижение ставки НБУ до 6% отразилось на стоимости привлеченных ресурсов, соответственно у банков появились возможности предложить деньги для покупки квартиры на более выгодных условиях. Так родились первые программы под 9,99% годовых, на которые тут же отреагировали люди.

К примеру, согласно информации, полученной от банков, с января по июль 2020 года ключевые участники рынка выдали около 3,4 тыс. ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках. В НБУ на запрос ответили, что общая сумма, которую банки выдали на ипотеку за январь-июнь нынешнего года, составила практически 1,5 млрд грн.

Но с одной оговоркой. Речь идет о покупке, строительстве и реконструкции недвижимости. Орыся Юзвишин, директор департамента розничных клиентов АО Кредобанк, уточняет: с начала года на покупку жилья выдали 1,418 млрд грн.

По данным НБУ, средняя стоимость ипотечной квартиры составила около 1,5 млн грн, чаще всего заем берут под жилье на «вторичке». Это в первую очередь связано с опасениями ввязаться в долгострой. В среднем украинцы брали кредиты на 13 лет, а тело займа составляло около 840 млн грн. Среднемесячный доход типичного заемщика, по данным НБУ, составляет 45 тыс. грн, возраст — 37 лет.

45 тыс. грн — это практически $2 тыс., а ведь согласно последним данным Госстата, лишь 6,5% украинцев получают зарплату свыше 25 тыс. грн.

Но, по словам банкиров, та самая ставка в 10% позволяет существенно снизить порог «нужного» дохода для привлечения ипотечного займа.

Чтобы не быть голословным, Владимир Чорненький, директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети «Правэкс Банка», предлагает взглянуть на цифры: при общих доходах семейства в 25 тыс. грн затраты на обслуживание ипотечного кредита (% и тело кредита) в размере 1 млн грн под 19% составляли 16 200 грн/кв. м, или 65% всего дохода, а на жизнь оставалось всего 8 800 грн. В то время со ставкой 9,99% затраты на обслуживание того же кредита составляют 9 640 (39% бюджета), а на жизнь остается 15 360 грн (61%).

Разница ощутимая. Поэтому не удивительно, что процент обращений за ипотечными кредитами на жилье в этом году действительно вырос. За последние три месяца положительная динамика прироста заявок на получение кредита под такую ставку составляет около 60% в месяц, рассказал эксперт.

За 7 месяцев 2020 года для покупки жилья на первичном и вторичном рынке в «Правэкс Банке» выдали 266 кредитов. «Причем по программе со ставкой 9,99% уже закрыто 70 кредитов на сумму 74 млн грн, а свыше 300 клиентов в течение последних месяцев получили положительное решение от банка и ищут подходящий вариант для покупки», — рассказал Чорненький.

В «Глобус Банке», который работает на рынке кредитования первичной недвижимости по партнерским программам с 40 застройщиками по более чем 200 объектам уже около 5 лет, прошедшие месяцы 2020 года тоже могут назвать удачными. За этот период банк выдал свыше 200 кредитов на сумму 150 млн грн и строит оптимистические планы на будущее.

Не отстает от коллег по рынку и Кредобанк. Юзвишин говорит, что процент их банка в общей массе выданных кредитов составляет 19%. А в Ощадбанке сообщили, что июль 2020 года стал рекордным за последние четыре года: сумма кредитов на жилье составила 82 млн. В целом за первое полугодие нынешнего года банк выдал 500 ипотек на сумму свыше 300 млн грн.

Что мешает доступной ипотеке в Украине

Вместе с тем взять ипотеку под 10% годовых можно всего у нескольких банков, которые легко пересчитать по пальцам одной руки. Да и они дают кредит под 10% вовсе не на 20 лет, а лишь на первое время — чаще на первый год, реже до 5 лет. Затем ставка меняется, и, как правило, она плавающая: UIRD12m + 3-5%. UIRD12m — это украинский индекс ставок по депозитам. Расчет производится на основе номинальных ставок депозитов физических лиц в 20 крупнейших банках. На данный момент он составляет 8,74%.

О стабильном значительном снижении процентных ставок по ипотечному кредитованию, по словам Катерины Лычаной, руководителя управления по работе с партнерами АО «Глобус Банк», можно будет говорить только в случае сохранения долгосрочной динамики снижения ставок по депозитам.

«Кредитовать под реальную ставку 10% годовых банк сможет только в том случае, если стоимость депозитного портфеля будет 6-7%», — убеждена она.

По словам эксперта, это также возможно с помощью дополнительных государственных программ частичной компенсации процентной ставки. Тогда заемщик будет получать процентную ставку ниже той, под которую кредитует банк, что выгодно для всех заинтересованных сторон.

Но тут потребуются политическая воля и решение стимулировать запуск массовой ипотеки реальной суммой в несколько десятков миллионов гривен. По оценкам специалистов рынка, это минимум 30-70 млн грн. А еще очень много сопутствующей работы, связанной со стабилизацией макроэкономических показателей в стране.

А вот прогнозировать, как будет развиваться ситуация дальше, достаточно сложно, поскольку история с коронавирусом внесла немало неразберихи в привычные устои.

Среди факторов, которые на данный момент задают дальнейший вектор развития ситуации, Екатерина Лычаная называет в первую очередь возможность ужесточения карантина, стоимость ресурсов и курсовые колебания.

Курсовые качели, с одной стороны, положительно влияют на продажи на первичном рынке, а с другой, по ее словам, могут спровоцировать отток депозитов, рост стоимости ресурсов и, соответственно, ставок по кредитам. К счастью, пока особого повода для беспокойства нет.

Мало снизить ставку по ипотеке

Опрошенные эксперты, не сговариваясь, назвали практически идентичные проблемы, которые мешают запуску доступной ипотеки в Украине.

Во-первых, это теневая экономика и неофициальные доходы. Чтобы взять кредит в банке на покупку квартиры, нужно объяснить, откуда взялись деньги. Для этого нужна справка о доходах. Далеко не все заемщики могут подтвердить свой заработок.

Во-вторых, необходимо планомерное и длительное снижение стоимости привлекаемых ресурсов, которые банки впоследствии могут использовать как кредитные.

В-третьих, высокие риски, которые несет банк. По словам Владимира Чорненького, банки готовы кредитовать, при этом их маржа составляет 2-4%, но им важно ощущать себя защищенными.

«Банки всегда готовы найти компромиссные варианты с клиентами, у которых возникли временные финансовые трудности. Есть множество вариантов урегулирования вопроса: реструктуризация, перенос срока уплаты, отсрочка платежей по кредиту и прочее — главное, чтобы заемщик шел на контакт с банком. К примеру, у нас даже есть программы, которые позволяют отсрочить уплату процента и тела кредита на 6-12 месяцев», — рассказал директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети «Правэкс Банка».

Поэтому, когда идешь за кредитом на жилье, крайне важно отследить, как банк вел себя в предыдущие кризисные периоды, какую поддержку давал клиентам, готов ли он на уступки в случае непредвиденных трудностей.

Среди прочих факторов, которые негативно влияют на развитие ипотечного кредитования, Катерина Лычаная называет отсутствие возможности у банка использовать залог в виде имущественных прав на недвижимое имущество (согласно требованиям Национального банка Украины).

Изменение этого требования значительно упростило бы возможность получения кредита на жилье на «первичке», однако вопрос регулирования самого первичного рынка остается открытым.

Сейчас, по словам Чорненького, первичный рынок недвижимости генерирует 1,5% ВВП, а может потенциально увеличить этот процент до 5-7% за счет привлечения банковских ресурсов.

Чтобы банки масштабно зашли на этот рынок, нужно принять ряд законодательных инициатив, которые позволят защитить права инвесторов и кредиторов, убеждены эксперты.

Для этого нужна действенная реформа судебной системы и работа над ошибками законодательной базы.

В НБУ согласны, что действенный механизм защиты прав кредиторов и совершенное законодательное поле могут способствовать удешевлению ипотеки, но очень просят обратить внимание на непрозрачность первичного рынка жилья, отсутствие единых правил игры и высокие риски для инвесторов.

А это, к слову, вопрос и о выдаче разрешительной документации, то есть парализованной работе Государственной архитектурно-строительной инспекции, и об отсутствии нормального Генплана Киева с четким пониманием того, что, где и как мы строим, и о цифровой трансформации в строительной отрасли и электронном документообороте, который очень бы упростил жизнь.

Будет ли ипотека под 10% массовой в 2020 году

Чтобы ипотека считалась массовой, убежден Владимир Чорненький, каждая четвертая или третья сделка должна сопровождаться кредитом. Но о таком, убежден эксперт, можно говорить в перспективе 3-4 лет. В то же время 2020-й точно станет переломным для развития ипотечного кредитования. Так что увеличение объемов ипотечного кредитования мы будем наблюдать год к году, прогнозирует он.

«В соседней Польше в 2019 году было выдано 103 тыс. ипотечных кредитов, в Украине в 2019 году — менее 5 тыс., поэтому у нас значительный потенциал, и в ближайшие годы прирост данного вида кредитования составит 50-70% год к году», — считает Чорненький.

Если законодательные изменения будут способствовать урегулированию рынка, прирост может быть еще больше, конечно, если не принимать во внимание возможный негативный сценарий развития событий. Это девальвация национальной валюты, рост стоимости депозитов, подорожание процентов по кредитам, падение уровня платежеспособности заемщиков, рост уровня проблемного портфеля и т.п.

В Ощадбанке в свою очередь отмечают, что, несмотря на проседание платежеспособного спроса на первичном рынке жилья из-за карантина, небольшое восстановление интереса к ипотечным займам наблюдается с конца мая.

Для восстановления и роста объемов ипотеки в Украине, по словам экспертов, необходимо время и благоприятные экономические маркеры.

«Принимая во внимание существенное снижение учетной ставки, тенденции к снижению процентных ставок по депозитам, обязательные резервы, прибыль банка, непроцентные затраты, цену риска и другие траты, отсутствие значительных шоковых явлений на финансовых и валютных рынках, ставка по ипотечным кредитам может снижаться и дальше», — считают в банке.

В Нацбанке ожидают до конца года увидеть «некоторое оживление» в сегменте, но в то же время призывают учитывать влияние пандемии COVID-19 и связанных с ней карантинных мероприятий.

«Опыт первого полугодия показал, что они снижают спрос на кредиты, что обусловлено общей неопределенностью, в том числе и в отношении будущего материального состояния заемщиков», — констатируют в НБУ.

Понимание того, что дешевая ипотека может стать катализатором и для развития строительной отрасли, и для всей экономики страны, пожалуй, есть у всех принимающих решения сторон. Но для этого нужно поспособствовать снижению стоимости привлеченных ресурсов, уменьшению нормы резервирования для банков и пересмотру существующей нормативной базы по многим вопросам.

Сделать ипотеку массовой могут не только действительно выгодные условия на срок до 20 лет, с низким процентом и порогом входа в сделку (от 15% собственных средств), но и ощущение безопасности и защищенности основных стейкхолдеров — кредитора и заемщика. А для этого важно разобраться с законодательной базой.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter Cmd + Enter Ctrl + Enter

Как взять ипотеку в Швейцарии и при этом не умереть с голоду?

Приобрести жильё в собственность становится в Швейцарии все сложнее: для этого требуется все более толстый кошелёк. © Keystone / Salvatore Di Nolfi

Швейцарская недвижимость всегда была недешевой, но в последнее время цены продолжают упорно ползти вверх. Приобрести жильё в собственность становится все менее реально. Одна из причин — ограничения регулятора. Таков вывод, сделанный в аналитическом докладе банка Raiffeisenbank.

Этот контент был опубликован 26 августа 2019 года — 12:59
Надежда Капоне

Родилась в Москве. Закончила исторический факультет МГУ (специализация — германистика и международные отношения), изучала онлайн-журналистику в Нидерландах. Работала в газетах «Коммерсант» и «РГ». С 2009 г. живет в Швейцарии, с января 2013 г. работает в swissinfo. Рабочие языки: немецкий, английский, итальянский.

Больше материалов этого / этой автора | Русскоязычная редакция

Оливье Пошар

Оливье Пошар ( Оливье Пошар), русскоязычную версию материала подготовила Надежда Капоне

Доступно на 7 других языках

Традиционно высокие цены на недвижимость в Швейцарии продолжают расти. Согласно данным Райффайзенбанка, во втором квартале текущего года цены на дома поднялись примерно на 5%, на квартиры — на 1,6%. При этом ставки по ипотечным кредитам в настоящее время находятся в Швейцарии на исторически низком уровне. Никогда еще не было так выгодно брать кредит на покупку собственности, как сейчас. Но сегодня одного только ипотечного кредита в стране уже недостаточно для того, чтобы обеспечить себе возможность владеть объектом недвижимости.

Гора долгов

Швейцарский рынок имеет еще одну особенность: ипотечные долги выплачиваются тут крайне медленно. Во многих странах ипотечный долг гасится в течение одного поколения, на что уходит от 20 до 25 лет. В Швейцарии, однако, зачастую этот процесс затягивается, а долги, которые связаны с приобретенной собственностью, а вовсе не с самим покупателем, передаются в наследство следующему поколению.

Тому есть две причины: во-первых, цены на недвижимость выросли настолько, что вернуть теперь ипотечный кредит в обозримые сроки в принципе очень трудно. Во-вторых, налоговая система сама стимулирует человека брать кредиты и не избавляться уж очень быстро от долгов по ипотеке, особенно благодаря тому, что проценты по ипотечным кредитам можно вычитать из налогооблагаемой базы.

А это ведет к тому, что в Швейцарии регистрируется сейчас один из самых высоких в мире показателей по персональной задолженности физических лиц. В конце прошлого 2018 года общий объем только ипотечной задолженности в Конфедерации превысил символический лимит в один триллион франков.

End of insertion

«По причине нормативных ограничений и быстрого роста цен потенциальные покупатели, если они хотят быть в состоянии финансировать свою ипотеку, обязаны теперь вкладывать в недвижимость куда больший, чем раньше, собственный капитал с целью обеспечения первоначального взноса, обладая при этом постоянно растущим уровнем своих доходов», — говорит Мартин Нефф (Martin Neff), главный экономист Райффайзенбанка, третьего по величине банка в Швейцарии.

Доля жителей Швейцарии, обладающих объемом активов, достаточным для того, чтобы купить дом, варьируется в зависимости от кантона от 18 до 44%. Таковы, по крайней мере, расчеты банка. Кроме того, по словам М. Неффа, у претендента должна быть достаточно высокая зарплата для покрытия текущих расходов, связанных с покупкой дома, что «в большинстве случаев оказывается трудным, а иногда и непреодолимым препятствием». Вот конкретный пример: согласно расчетам М. Неффа, купить дом стоимостью один миллион франков (доля собственного капитала для первоначального взноса составляет при этом 200 000 франков) может только человек, чей доход составляет не менее 176 000 франков в год.

Условия для получения швейцарской ипотеки

В Швейцарии банк обычно финансирует приобретение собственного дома на 80%. Оставшиеся 20%, то есть собственный капитал (Eigenkapital), должны быть внесены самим покупателем недвижимости. До 1 июля 2013 года собственный капитал мог быть полностью профинансирован покупателем за счет накоплений на счету своего пенсионного фонда в рамках так называемой «второй опоры» пенсионной системы (что это такое, как устроена эта система и какие еще бывают опоры, см. здесь по ссылке).

Однако теперь это правило отменено, и в настоящее время не менее половины от собственного первоначального взноса должно поступать из других источников (личные сбережения, частные целевые пенсионные накопления, семейные банковские займы). Правительство потребовало введения этой меры, с тем чтобы ограничить риск возникновения «пузыря» на рынке недвижимости и одновременно сохранить пенсионные активы граждан.

В итоге покупка недвижимости стала еще более сложной задачей, ведь не забудем, что наряду с 10% собственного капитала из собственных средств должны покрываться ещё и другие расходы, связанные с покупкой дома, объем которых может составлять до 4% от стоимости объекта, причем покрывать их за счет пенсионного фонда тоже нельзя. Так что для покупки объекта недвижимости в 1 миллион франков покупателю необходимо иметь здесь и сейчас не менее 140 000 франков «реальных» собственных средств.

Банк также рассчитывает, сколько может стоить кредит. Он опирается при этом на базовую процентную ставку в 5% (средний показатель по Швейцарии за несколько последних лет), при досрочном погашении долга набегает еще 1% от стоимости недвижимости в год, и столько же могут составлять расходы на техническое обслуживание дома. Ипотека, таким образом, предоставляется в Швейцарии только в том случае, если все эти расходы в совокупности не превышают 33% валового годового дохода покупателя.

В нашем примере банк будет исходить из общей финансовой нагрузки, ложащейся на покупателя, в размере 60 000 франков в год. Считаем:

40 000 франков, то есть 5% от кредита в 800 000 франков, в качестве выплаты обратно банку;

+ 10 000 франков — разного рода списания, связанные с покупкой, в размере 1% от 1 миллиона франков;

+ 10 000 франков — на техобслуживание дома, то есть еще 1% от 1 миллиона франков.

Чтобы покрыть эти расходы, доход домохозяйства должен быть как минимум в три раза выше, что примерно соответствует минимальной годовой зарплате, рассчитанной Райффайзенбанком, в размере 176 000 франков.

Статья в этом материале

Ключевые слова:

Эта статья была автоматически перенесена со старого сайта на новый. Если вы увидели ошибки или искажения, не сочтите за труд, сообщите по адресу [email protected] Приносим извинения за доставленные неудобства.

Стоит ли покупать дом? Чтобы выяснить это, мы опросили около двух десятков экспертов — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Рынок жилья раскален до белого каления, и ни пандемия, ни рост цен на жилье не могут потушить пламя. Количество заявок на ипотеку для покупки дома неуклонно растет с мая по сравнению с прошлым годом, поскольку недвижимость продолжает дорожать по всей стране.

Уравновешивают эти растущие ценники неуклонно падающими ставками по ипотечным кредитам, которые на этой неделе побили еще один рекордный минимум, по словам Фредди Мака. Средняя 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой сейчас составляет 2,72%. На этот раз в прошлом году было 3,66%.

Но вот большой вопрос: глупы ли американцы, преследуя мечту о домовладении — в шаткой экономике и дорогостоящем рынке — или покупка дома является хорошей долгосрочной инвестицией?

Связано: Сравните индивидуальные ставки по ипотеке от 6 кредиторов

Советник

Forbes задал этот вопрос почти двум десяткам экспертов по финансам и недвижимости.Большинство (57%) заявили, что покупка дома является хорошей инвестицией, в то время как 38% сказали, что это зависит от определенных факторов, и только 5% заявили, что покупка дома не является хорошей инвестицией.

Собственный капитал домовладельцев в 40 раз больше, чем арендаторов

Согласно исследованию потребительских финансов Федеральной резервной системы за 2020 год, если вы домовладелец, скорее всего, вы стоите намного больше, чем тот, кто снимает жилье.

Домовладельцы имеют собственный капитал более чем в 40 раз больше, чем их коллеги-арендаторы, что подтверждает идею о том, что владение домом — это разумный финансовый шаг.Средняя чистая стоимость домовладельцев в 2019 году составляла 255000 долларов; Средняя чистая стоимость арендаторов составляла всего 6300 долларов.

Но преимущество домовладения заключается не только в собственности, которой вы владеете (или закладываете, для многих людей), но и в финансовом мышлении, которое помогло вам туда добраться.

Другими словами, вы должны нести финансовую ответственность, чтобы владеть домом: вы должны делать сбережения для первоначального взноса, иметь право на ипотеку и бюджет на покрытие расходов на домовладение, таких как налоги и страхование.

Такое мышление, связанное с наращиванием богатства, вероятно, повлияет на другие финансовые решения, такие как сбережения, расходы и инвестирование, — говорит Шон Уилсон, старший директор по продуктам и портфельным решениям и распределению в компании финансовых услуг TIAA.

«После покупки дома вы увеличиваете капитал за счет принудительных сбережений, и теперь вы являетесь инвестором. С точки зрения поведения, это некоторые модели построения богатства », — говорит Уилсон. «Недвижимость помогает разработать структурированный и дисциплинированный инвестиционный план».

Здесь мы рассмотрим, когда покупка является хорошей идеей, а когда, вероятно, лучше подождать.

Ваши финансы в хорошем состоянии

Эксперты единодушно рекомендуют, чтобы потенциальные покупатели были финансово состоятельны перед покупкой дома.Это означает наличие достаточного количества денег, сэкономленных на случай чрезвычайных ситуаций, а также некоторых пенсионных сбережений, низкое отношение долга к доходу и надежный доход.

«Если покупатель жилья финансово стабилен, способен управлять ежемесячными расходами по ипотеке и может оплачивать связанные с этим расходы на содержание домашнего хозяйства, тогда имеет смысл купить дом», — говорит Джессика Лаутц, вице-президент по демографии и поведенческим исследованиям Национальной ассоциации Риэлторы.

Затраты на закрытие важны

Покупатели жилья также должны учитывать затраты на закрытие сделки, которые могут варьироваться от 2% до более 6% от покупной цены в зависимости от типа ссуды, типа собственности, местоположения и других факторов.

Например, дом за 350 000 долларов с затратами на закрытие в размере 5% обойдется покупателю в 17 500 долларов. Это означает, что домовладельцы должны оставаться в доме достаточно долго, чтобы окупить эти затраты. По общему мнению, около пяти лет, но это зависит от рынка. Цены на некоторых рынках быстро растут, в то время как другие могут упасть из-за непредвиденных обстоятельств.

«Существуют исключения из правила пяти лет», — говорит Джеки Бойс, старший директор жилищных услуг Money Management International, службы кредитного консультирования.«Если вам удалось попасть в свой дом с очень низкими первоначальными затратами, чрезвычайно низкой процентной ставкой или жить на рынке с стремительно растущими арендными затратами, правило пяти лет может к вам не применяться».

Если ты расточитель, дом может заставить тебя спасти

Некоторые люди считают покупку дома вынужденным сберегательным счетом. Если вы склонны прожигать деньги, дом может быть способом направить эти средства на то, что обычно со временем становится дороже.

«Как правило, человек будет больше всего зарабатывать, вкладывая свои деньги в эти три вещи: частные предприятия и предприятия, частную недвижимость или паевые инвестиционные фонды и публично торгуемые акции», — говорит Холмс Осборн, директор Osborne Global Investors.«Если вы инвестируете в дом, вы можете зарабатывать деньги на горячем рынке недвижимости. Но если вы учитываете налоги, страховку и содержание дома, это наименее желательно. Конечно, это лучше, чем тратить деньги на обесценивающиеся активы, такие как автомобили и рекреационное оборудование ».

Пенсионеры, выплатившие ипотеку, имеют огромное преимущество перед арендаторами на всю жизнь. Хотя у них по-прежнему есть расходы на домовладение (налоги на недвижимость и техническое обслуживание), они также имеют важные преимущества, такие как справедливость и возможность использовать этот актив несколькими способами, такими как сдача в аренду помещения, получение ссуды на покупку дома и сокращение размеров до менее дорогостоящего. дом и получение прибыли.

«Финансирование покупки дома с помощью ипотеки дает возможность постоянно откладывать на будущее, выплачивая ипотечный кредит каждый месяц», — говорит Брэд Лукабо, вице-президент по управлению портфелем в Unison Home Ownership Investors в Сан-Франциско. «Владение своим домом также дает возможность окупить вложенные в него деньги».

При покупке недвижимости может быть плохой ход

Хотя владение домом может иметь много преимуществ, если вы не готовы финансово, это может иметь разрушительные последствия.Например, если вы растягиваете свой бюджет или истощаете сбережения, чтобы купить дом, а затем теряете их из-за потери работы или других обстоятельств, это может повлиять на ваш кредит — и бюджет — на многие годы вперед.

Эксперты советуют заемщикам покупать жилье в рамках своего бюджета. Пары с двойным доходом могут рассмотреть возможность получения ипотеки, которая по-прежнему будет доступна при одном доходе. Это дает вам место в вашем бюджете, если кто-то потеряет работу.

«Не имеет финансового смысла покупать дом, если вы в настоящее время снимаете жилье и у вас проблемы с оплатой счетов или у вас очень мало дополнительных располагаемых доходов», — говорит Джозеф Дж.Зоппи, управляющий партнер Templar Real Estate Enterprises в Нью-Джерси. «Владение домом требует значительных денег; вы должны учитывать ипотеку, налоги на недвижимость, страховку, коммунальные услуги и содержание дома ».

Наконец, если вы склонны часто переезжать, владение домом может означать потратить много денег (на комиссионные брокера и заключительные расходы), которых вам не нужно.

Связано: Сравните индивидуальные ставки по ипотеке от 6 кредиторов

Аренда Vs.Покупка дома: что вам подходит?

Аренда дома или покупка дома — важное решение, и у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Согласно отчету исследовательского центра Pew, в последние годы в США арендовали жилье больше, чем когда-либо с 1965 года.

.
Аренда против покупки
Покупка • Может способствовать повышению справедливости и кредитоспособности
• Ни один домовладелец не отвечает на вопрос
• Больше стабильности (особенно со школами)
• Возможные налоговые льготы
• Может улучшить или модернизировать дом по вашему вкусу
• Требуются значительные деньги, предварительное оформление документов.
• Могут потерять деньги, если стоимость дома снизится.
• Дополнительные расходы, помимо выплат по ипотеке.
. • Рост цен на жилье и низкий уровень запасов на многих рынках.
. • Ответственный за ремонт, реконструкцию.
Аренда • Меньше первоначальных затрат и документов
• Свобода мобильности
• Отсутствие ответственности за техническое обслуживание и ремонт
• Не нужно беспокоиться о падении стоимости дома
• Увеличьте кредитоспособность (если ваш домовладелец сообщает об арендных платежах в кредитные бюро)
• Нет счетов по налогу на имущество
• Арендодатель может поднять арендную плату или продать недвижимость
• Выбор может быть ограничен в зависимости от вакансий
• Возможно, придется переезжать несколько раз
• Не увеличивать капитал
• Отсутствуют налоговые льготы

Покупка дешевле аренды?

Существуют разные затраты, связанные с арендой и арендой.покупка, и они сильно зависят от того, где вы живете, и от местного рынка жилья. Использование калькулятора «Банковская ставка» по сравнению с оплатой аренды может помочь вам разбить некоторые из этих расходов.

Большинство сдаваемых в аренду объектов недвижимости требует, например, залога, который защищает арендодателя от ущерба, причиненного арендатором. Обычно при подписании договора аренды вы вносите арендную плату за первый и последний месяц. При оценке договора аренды спросите, включает ли ваша ежемесячная арендная плата коммунальные услуги, такие как вода, электричество, газ, кабель или Интернет.

Для покупателей жилья одна из самых больших затрат на домовладение — это ежемесячный платеж по ипотеке, который включает основную сумму кредита и проценты. Ваши платежи могут увеличиваться или уменьшаться с течением времени, если ваша ссуда имеет переменную ставку, или изменились ваши налоги на недвижимость или страховые взносы домовладельцев.

Ожидается значительный первоначальный взнос — от 3 до 20 процентов покупной цены дома. Если вы вкладываете менее 20 процентов, ваш кредитор обычно требует, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку или PMI, что также увеличивает ваши ежемесячные платежи.

«В процессе [покупки дома] покупатель должен будет оплатить осмотр дома и любые расценки на ремонт, необходимый подрядчикам. Они также внесут как минимум 1 процент от продажной цены за задаток », — объясняет Мишель Хопсон, риэлтор из агентства недвижимости Compass из Далласа.

Как домовладелец, будьте также готовы к некоторым скрытым расходам, связанным с домовладением, которые застают врасплох многих впервые покупающих жилье и могут привести к угрызениям совести.

Если вы покупаете недвижимость в ассоциации домовладельцев или ТСЖ, вам также необходимо учитывать ежемесячные взносы в ТСЖ, которые могут покрывать такие услуги, как ландшафтный дизайн, внешний вид и коммунальные услуги.

Различия между арендой и покупкой

Аренда и покупка дома — это не только вопрос собственности. Вот другие ключевые различия между двумя вариантами.

Покупка дома может увеличить капитал

Покупатели жилья могут извлечь выгоду из капитала, который их дом накапливает с течением времени.Это означает, что если стоимость дома вырастет, вы получите прибыль от более высокой стоимости при продаже. Кроме того, с ипотекой с фиксированной процентной ставкой вам не придется беспокоиться о повышении арендной платы.

«Сейчас процентные ставки настолько низкие», — говорит Хопсон. «Это означает, что заимствование денег сегодня обходится очень недорого. В Далласе, где арендная плата высока, это может быть почти так же доступно для покупки, как и аренда во многих частях города. Если вы можете претендовать на дом и построить немного собственного капитала, это, в конечном счете, имеет больше смысла, чем аренда ».

Налоговые последствия

Еще одним фактором, который следует учитывать покупателям, является то, сможете ли вы вычесть проценты по ипотеке при уплате налогов.Налоговое законодательство позволяет тем, кто перечисляет свои налоги, списывать выплаты по процентам по ипотеке; однако не все имеют право перечислять вычеты, а изменения в налоговом законодательстве в 2018 году означают, что все больше людей не могут удерживать столько же своих процентов по ипотеке и налогов на недвижимость, как раньше.

Расходы на содержание дома

Дома нуждаются в ремонте и техническом обслуживании с течением времени, и когда вы арендуете, эти расходы, как правило, несет домовладелец. Например, в квартире, если выходит из строя система отопления, вентиляции и кондиционирования или холодильник, домовладелец должен это исправить.

С другой стороны, как домовладелец, вы будете на крючке из-за тех ремонтов и текущего сезонного обслуживания, а это может быстро накапливаться.

Кэти Шанк, риэлтор из Keller Williams в Атланте, советует своим клиентам учитывать эти расходы при оценке того, могут ли они позволить себе покупку дома. Шанк рекомендует покупателям внимательно изучить информацию, предоставленную продавцом, и провести осмотр дома, чтобы знать о возможных красных флажках.

Лучше арендовать или купить?

Ответ на вопрос об аренде vs.купить домашние дебаты не так уж и банально. Вот пять вопросов, которые следует задать при рассмотрении вопроса об аренде или покупке:

  1. Что вы можете себе позволить?
  2. Как долго вы планируете оставаться дома?
  3. Хотите стабильности или гибкости?
  4. Можете ли вы позволить себе нести ответственность за ремонт / техническое обслуживание дома?
  5. Каковы ваши финансовые, карьерные и семейные цели?

Если вы переезжаете в незнакомый город, у вас нестабильная работа или вы не знаете, в каком районе вы будете чувствовать себя как дома, аренда на время может быть отличным вариантом.

«В течение этого периода аренды люди действительно получают представление о том, что им нравится или не нравится, и мы также можем начать изучать различные варианты покупки в течение этого времени», — говорит Шанк.

Хотя ни у кого нет хрустального шара, важно также оценить вашу текущую жизненную ситуацию и то, насколько она может измениться в ближайшем будущем.

«Я рекомендую клиентам, которые претерпевают изменения в жизни, такие как развод или сокращение штата, арендовать квартиру, чтобы расслабиться перед совершением крупной покупки, которая может не подходить для их нового образа жизни», — говорит Хопсон.

Шанк соглашается, побуждая своих клиентов думать наперед: «Клиентам, у которых меняется личная ситуация, например, выходящие замуж или планирующие в ближайшее время завести ребенка, я рекомендую им присмотреться к свойствам, которые они не собираются быстро перерастать. ”

Еще одно соображение: можете ли вы позволить себе дом, который будет соответствовать вашему образу жизни в ближайшие несколько лет, или ограниченный бюджет ограничит ваши возможности? Для многих аренда или покупка сводятся к тому, что они могут себе позволить в данный момент.

«Возможно, лучше подождать или сдать в аренду ненадолго, пока [вы] не сможете позволить себе дом, в котором [вы] сможете жить какое-то время или расти вместе с [своей] семьей», — говорит Шанк.

Если вы все еще не уверены, может быть полезно поговорить с агентом по недвижимости, который поможет вам обдумать решение об аренде или покупке дома.

Подробнее:

Калькулятор арендной платы против покупки: что мне покупать?

Местоположение

Количество мест. То, где вы решите жить, может решить за вас вопрос о покупке или аренде. На рынках дорогостоящей недвижимости, таких как Сан-Франциско, аренда может быть единственным доступным вариантом. Помимо цен на жилье и ежемесячной арендной платы, при принятии решения о том, где жить, важными факторами являются безопасные районы, хорошие школы, близость к остановкам общественного транспорта, пешеходная доступность, время в пути до работы, покупок и отдыха.Также рассмотрите предложение аренды или недавно построенных домов: они привлекательны, многочисленны и доступны по цене? Стиль — дома, квартиры, города или района — тоже играет роль.

Нематериальные активы

Некоторые части нашего решения трудно измерить количественно, но они могут быть наиболее важными, например:

Затраты на покупку дома

Первоначальные затраты на покупку дома являются самым большим препятствием для многих: быть покупателями. В дополнение к первоначальному взносу вам нужно будет сэкономить на заключительных расходах, которые обойдутся вам примерно от 3% до 5% от суммы кредита.

Стоимость владения

Вы не сможете убрать свой кошелек, если решите проблему покупки или аренды, купив дом. Вы продолжите оплачивать ипотечную страховку (в любом случае на определенный период времени), налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и взносы на ТСЖ (если они применяются). Кроме того, есть ремонт, обслуживание, а также расходы на меблировку и модернизацию вашей новой кроватки.

Нет однозначного ответа на вопрос «Арендовать или покупать?» Ваше решение зависит от того, где вы живете, дешевле ли аренда или покупка аналогичного дома, а также от дополнительных предположений, которые вы можете включить в свой анализ.На ваш ответ также могут повлиять несколько изменяющихся факторов, многие из которых находятся вне вашего контроля, например, направление рынка жилья, процентные ставки и доходность инвестиций.

При сравнении этих двух вариантов аренда часто может оказаться впереди, по крайней мере, по сравнению с ранними годами покупки дома. Но, как черепаха, гонящаяся за зайцем, владение домом — это более «медленный и устойчивый» процесс, это марафон, а не спринт. Когда вы какое-то время остаетесь дома, преимущества покупки возрастают. По прошествии лет, и у вашего дома появится шанс нарастить собственный капитал и стоимость, все меньше средств от каждого платежа по ипотеке используется для выплаты процентов, а больше идет на выплату основной суммы долга.

Будет ли аренда дешевле, также зависит от того, вкладывают ли арендаторы то, что они потратили бы на первоначальный взнос, и любую экономию, которую они получают от аренды каждый месяц. Покупка дома стоит дороже, но вы можете получить часть этой суммы (и, возможно, больше), когда продадите дом. Чтобы рентабельность инвестиций покупателя жилья соответствовала или превысила ее, арендаторы должны инвестировать, а не тратить эти сбережения.

Самостоятельная работа? 8 ключей к получению одобрения на ипотеку и покупку дома

Ваш офис может быть встроенным столом в углу дополнительной спальни, местом для совместной работы в центре города или передним сиденьем вашего пикапа.Бюро статистики труда сообщает, что 15 миллионов самозанятых рабочих в Америке живут мечтой, будучи самим себе боссом. Конечно, это может быть нелегко, но очень приятно видеть, как ваш собственный бизнес превращается из наброска на бумаге в прибыльность.

Пока вы не попытаетесь получить жилищный заем. Самостоятельно занятым людям приходится усерднее работать, чтобы получить ипотечный кредит. Вот как взломать код, чтобы получить заслуженную награду.

Документация — это разница

Для самозанятых, фактический процесс получения кредита такой же, как и для других, говорит Джейсон ван ден Бранд, соучредитель и генеральный директор ипотечной компании онлайн Lenda.

«Вы по-прежнему собираетесь начать с расценки, вы все равно собираетесь заполнить заявку, вы все равно собираетесь подписывать документы, и вам все равно нужно будет предоставить документацию», — он говорит.

Требования к первоначальному взносу, соотношению долга к доходу и кредиту одинаковы, но, по словам ван ден Бранд, разница в требованиях к документации значительна. В то время как работающие заявители предоставляют формы W-2 в качестве подтверждения дохода, самозанятые заемщики должны будут показать свои 1040 налоговых деклараций, включая все таблицы.

«Если вы работаете не по найму, вы должны признать, что в действительности вы начинаете в невыгодном положении».
Мазьяр М. Хедаят, поверенный по недвижимости

«Вот тут-то и возникают сложности», — говорит ван ден Бранд. Обычно самозанятые налоговые декларанты списывают кучу расходов, которые сотрудники W-2 не могут. «И поэтому их фактическая чистая прибыль после всех списаний на самом деле намного ниже, чем была бы в противном случае».

Из-за этого сложнее получить ипотечный кредит, потому что это ухудшает соотношение вашего долга к доходу.Главное — показать чистую прибыль после списаний, которая соответствует соотношению долга к доходу, которое предпочитают кредиторы, обычно в пределах от 36% до 43%.

Вы можете заплатить больше за свою ипотеку

Поскольку некоторые кредиторы считают самозанятых заявителей заемщиками с более высоким уровнем риска, вы можете заплатить больше за свою ипотеку, говорит Мазьяр М. Хедаят, поверенный по недвижимости и бывшая титульная компания. владелец в Ромеовилле, Иллинойс.

«Если вы заемщик, работающий не по найму, вы должны принять решение», — говорит Хедаят.«Готовы ли вы заплатить немного больше за деньги по несколько более высокой процентной ставке? Мой ответ на этот вопрос таков: обычно это того стоит, потому что хороший кредит приводит к хорошей кредитной истории». Имея солидную историю платежей, вы, возможно, сможете позже рефинансировать по более низкой ставке.

Следите за своим кредитным рейтингом

Мы сообщим вам, когда ваш счет изменится, и бесплатно предоставим информацию о том, как продолжить работу.

Повысьте свои шансы на получение одобрения

Хедаят и ван ден Бранд говорят, что если вы работаете не по найму, вы можете сделать несколько шагов, чтобы повысить свои шансы на получение жилищного кредита:

  1. Зарегистрируйте и лицензируйте свой бизнес.

  2. Выплачивайте себе заработную плату W-2, а не ничью владельца.

  3. Уменьшите налоговые вычеты.

  4. Ведите отдельные деловые и личные счета.

  5. Вести хороший учет. Ван ден Бранд предлагает использовать такие инструменты, как QuickBooks, для отслеживания и классификации доходов и расходов, а также для создания отчета о прибылях и убытках, который кредиторы часто требуют от индивидуальных предпринимателей.

  6. Рассмотрите возможность внесения большего первоначального взноса, возможно, нажав свой IRA или 401 (k).

  7. Рассмотрите возможность сотрудничества с другим малым бизнесом, например, с местным кредитным союзом или ипотечной компанией, — говорит Хедаят. Вот где вы могли бы извлечь выгоду из фактора, который сегодня редко используется в кредитовании: отношений.

Это не невозможно

«Если вы работаете на себя, вы должны признать, что в действительности вы начинаете в невыгодном положении», — говорит Хедаят. «Это часть цены, которую вы платите за звонки. твои собственные выстрелы, за то, что ты сам себе босс.«

Получение одобрения на получение ипотечной ссуды может быть сложной задачей, но это возможно. Фактически, ван ден Бранд говорит, что в среднем за месяц от 22% до 24% ипотечных ссуд Lenda выдает самозанятым заемщикам.

Инвестор, владеющий 4000 квартир, объясняет, почему многоквартирная недвижимость — лучшая инвестиция, которую он сделал

Грант Кардоне На мой взгляд, недвижимость — лучший способ приумножить богатство.Если вы хотите стать супербогатым, займитесь недвижимостью — но я говорю не только о недвижимости.

Недавно я написал статью, в которой объяснил, почему покупать дом для лохов. Дом — это не вложение, потому что он не приносит вам ежемесячных выплат — вы должны его платить.

Для меня это пассив, а не актив. Дом не только делает вас менее мобильным, но и связывает ваши деньги, так что вы не можете использовать их в качестве реальных активов.

Есть много признаков того, что инвестиции в многоквартирные дома продолжат быть значительными:

  • 75 миллионов бэби-бумеров собираются выйти на пенсию
  • Многие из сегодняшних жилых комплексов могут быть преобразованы в пенсионные сообщества в будущем
  • Многие миллениалы удовлетворены Я не покупаю дома
  • Строительство новых квартир становится все дороже

Ваша первая задача — получить первоначальный взнос.Как только вы это сделаете, получить ссуду на многоквартирный дом будет легче, чем на любой другой объект недвижимости. Многосемейная жизнь — это самый простой способ разбогатеть, когда вы в игре. Сегодня я могу зайти в Интернет и найти недвижимость из 49 квартир по цене 35 000 долларов за единицу с 8% -ным пределом (доходность инвестиций, основанная на доходе, который, по прогнозам, будет приносить недвижимость) за 1 750 000 долларов.

Если вы заплатите по этой сделке наличными в размере 1,750,000 долларов, вы получите 140,000 долларов свободного денежного потока в год после вычета расходов.При выплате 450 000 долларов и финансировании 1 300 000 долларов выплата долга составит 78 000 долларов в год. Это принесет вам денежный поток в размере 62 000 долларов в год. Этого нельзя сделать с домом.

Мне позвонил парень на мое шоу «Зона Кардоне» и сказал, что ему принадлежит 100 000 долларов в доме с тремя спальнями с семьей из пяти человек. Я быстро поискал в Интернете недвижимость для этого звонящего и наткнулся на 20-квартирное здание за 179 000 долларов с ставкой капитализации 15%. Он будет платить 48000 долларов в год по ипотеке, а доход составит 22000 долларов в год.Он платит за дом, в котором сейчас живет, но многоквартирное здание приносит доход сверх ипотеки.

Для подавляющего большинства людей колледж никогда не ведет к богатству, как и дом. Если ваша цель — накопить 300 000 долларов капитала за 30 лет, то покупка дома — это способ сохранить свои деньги так же, как на сберегательном счете или под матрасом. Если вы хотите использовать свои деньги и приумножить богатство, покупка дома — не лучший вариант.

Когда я был в Хьюстоне, я попробовал заняться инвестиционным жильем.Мой арендатор уехал, и у меня снова возникли проблемы с заполнением дома. Если у вас есть здание на 16 единиц, даже если пара пустует, вы все равно можете заставить его работать. Чем больше дверей, тем лучше.

В конце концов я купил свои первые квартиры еще в начале 90-х, сделка на 38 квартир за 1,9 миллиона долларов, потратив 350 тысяч долларов. Я искал рынок, на котором не разрешают строительство и где разрешение на строительство стоит дороже, чем существующие здания. В то время в Сан-Диего разрешение на одну установку стоило 28 000 долларов.Я покупал единицы за 70 000 долларов. Итак, чтобы построить новый, потребуется 28000 долларов за лист бумаги, и вы даже не вставили гвоздь или гвоздь в кусок цемента.

Квартиры в районе Сохо Нью-Йорка.Flickr / нечеткие изображения

Если вы правильно сделаете несколько семей, в течение следующего десятилетия это может быть лучшим вложением в вашу жизнь — и я вкладываю свои деньги туда, где мне хочется. Сейчас у меня почти 4000 квартир, и скоро их будет более 5000. Они не строят достаточно многоквартирных домов, чтобы удовлетворить спрос.Согласно статье 2015 года в The New York Times, в среднем с 2004 года ежегодно появляется 770 000 новых домохозяйств, снимающих жилье.

Инвестиции в недвижимость могут дать вам возможность использовать заемные средства — покупка на сумму 400 000 долларов США может быть приобретена за 25% от цены, что позволяет вам использовать 100 000 долларов США для контроля над стоимостью собственности в 4 раза. Приносящие доход инвестиции в недвижимость также могут обеспечить отличную оценку стоимости. Недвижимость обычно увеличивается в цене, когда чистый операционный доход от собственности увеличивается за счет увеличения арендной платы и эффективного управления имуществом.Также существуют налоговые льготы и хеджирование от инфляции.

Если вы хотите заниматься многоквартирной недвижимостью, начните с минимум шестнадцати квартир, избегайте односемейных резиденций и квартир и покупайте многоквартирные дома только по одному адресу.

Если вам сложно получить достаточно дохода, чтобы накопить достаточно для значительного первоначального взноса, загляните в Университет Кардоне сегодня. Создавая богатство, вы должны иметь доход, прежде чем сможете инвестировать.Инвестируйте в себя сегодня, чтобы завтра было во что вложить большие деньги.

Грант Кардон — американский предприниматель, автор бестселлеров New York Times, спикер и мотиватор. Его книги, аудиопакеты и семинары предоставляют людям любого профессионального образования практические инструменты, необходимые для построения собственной экономики на пути к истинной свободе. С 2008 года он является автором четырех книг, в том числе бестселлера New York Times «Если вы не первый, то последний», а также является одним из ведущих авторов Fox News, CNBC, MSNBC, The Huffington Post и Entrepreneur.

Грант Кардоне — американский предприниматель, автор бестселлеров New York Times, спикер и мотиватор. Его книги, аудиопакеты и семинары предоставляют людям любого профессионального образования практические инструменты, необходимые для построения собственной экономики на пути к пути…

Прочитайте больше

5 причин, почему ваш первый дом должен быть инвестиционной собственностью

Если вы молоды и хотите купить новый дом для проживания, возможно, вам стоит подумать о том, чтобы превратить свой первый дом в инвестиционную недвижимость.Хотя большинство людей ждут, пока они не купят свой первый или второй дом, чтобы начать инвестировать в недвижимость, вы можете начать гораздо раньше, чем вы думаете. Мы объясним, почему может быть хорошей идеей заняться инвестированием в недвижимость.

Многие люди, особенно после ипотечного кризиса, задаются вопросом: «Является ли покупка дома хорошей инвестицией?» Один из способов облегчить ваше беспокойство о том, окупится ли покупка дома, — это сдать в аренду первый дом, который вы купите.Превратив свой дом в инвестиционную недвижимость, вы можете использовать свой неидеальный кредит, неидеальный образ жизни и ограниченные обязанности в качестве инвестиции. Все, что нужно, — это немного сообразительности и проницательности в сфере недвижимости.

Идея сделать свой первый дом инвестицией противоречит общим представлениям о личных финансах. Фактически, это противоречит тому, как большинство людей подходят к жизни после колледжа. Типичный финансовый график для среднего взрослого американца может выглядеть следующим образом:

  • Колледж
  • Первое задание
  • Первая аренда
  • Вторая / третья аренда
  • Брак
  • Стартовый дом
  • Детский
  • Второй дом
  • Образование
  • Инвестиции

Нет ничего плохого в том, чтобы следовать этому графику, поскольку он может дать вам достаточно времени, чтобы заработать кредит, сэкономить деньги и получить удовольствие от молодости.Но если вы 22-летний выпускник колледжа и имеете солидную работу (это хорошо для вас), ждать, пока вам не исполнится 30-40 лет, чтобы начать инвестировать, было бы неразумно.

Вот пять причин, по которым вам стоит задуматься об инвестировании в недвижимость, пока вы еще молоды.

1. Ты молодой

Быть молодым и независимым — это здорово. Вы можете устанавливать свои собственные правила, жить, где хотите, покупать то, что хотите, и путешествовать, когда захотите.Но это может быстро устареть, особенно если у вас есть другие цели.

Все деньги, которые вы сейчас тратите, «живя жизнью», живя в дрянной квартире, можно было бы потратить на что-нибудь другое. Экономия денег и получение кредита на строительство не являются невозможными, и они являются частью того, что вам нужно, чтобы получить ипотечный кредит (подробнее об этом ниже). Ваш нынешний образ жизни может фактически позволить вам сократить расходы таким образом, который станет невозможным в дальнейшей жизни, когда у вас будут большие обязательства.

Если вы научитесь эффективно управлять своими деньгами, у вас будет достаточно денег для первоначального взноса.

2. Недвижимость дешевая

По последним данным Национальной ассоциации риэлторов, цены на жилье растут. Тем не менее, на большинстве рынков недвижимости потенциальным покупателям предлагается много выгодных сделок в виде неэффективных продаж. Проблемные продажи — это дома или недвижимость, которые обычно были изъяты из-за того, что банк готов продать с убытком, чтобы очистить свои бухгалтерские книги.Эти неудовлетворительные продажи также помогают снизить стоимость всей недвижимости в этом районе.

В продаже много аварийных домов. Покупка одного из них позволит вам владеть инвестициями по значительно меньшей рыночной стоимости, особенно когда цены начинают расти. Однако перед покупкой недвижимости важно убедиться, что вы покупаете дом, который вам по карману.

3. У вас будет еще один источник дохода

Если вы покупаете недвижимость, которую планируете сдавать в аренду, вы сможете получить прибыль от своих инвестиций, как только найдете арендаторов.Затем вы можете взять заработанные деньги и реинвестировать их в свою собственность или использовать их для оплаты других счетов и долгов.

4. Кредиты FHA

Отраслевые стандарты гласят, что при покупке дома необходимо вкладывать не менее 20%. Но если вы не можете позволить себе заплатить такую ​​сумму, вы можете приобрести инвестиционную недвижимость гораздо дешевле, получив ссуду FHA.

ссуд FHA дают возможность людям, у которых не самая лучшая кредитоспособность, стать домовладельцами.Если вы решите, что инвестирование — для вас, ссуда FHA может быть идеальным способом финансирования покупки. Однако есть одна загвоздка: ссуды FHA требуют, чтобы вы проживали в собственности, которую собираетесь купить. Чтобы обойти это правило, вы можете приобрести недвижимость с четырьмя арендуемыми квартирами и сделать одну квартиру своим основным местом жительства.

5. Изменение демографии

Согласно отчету, подготовленному Исследовательским институтом жилищного строительства Америки, на долю иммигрантов по всей стране будет приходиться 36% прироста жилья в течение следующего десятилетия.Согласно отчету, это во многом связано с сильным желанием иммигрантов стать собственниками жилья.

Советы, как стать инвестором в недвижимость
  • Если вы думаете, что инвестирование в недвижимость могло бы быть правильным для вас, но не знаете, с чего начать, вы можете найти финансового консультанта, который поможет вам разобраться во всех возможных вариантах. Мы создали инструмент, который выполняет всю тяжелую работу по сортировке тысяч консультантов, чтобы найти того, который подходит именно вам, исходя из ваших конкретных целей.
  • Вот как это работает:
    1. Ответьте на эти несколько простых вопросов о вашем текущем финансовом положении.
    2. Наш инструмент SmartAdvisor подберет вам до трех консультантов, которые могут предоставить экспертные знания в соответствии с вашими конкретными целями. Вам не нужно часами опрашивать десятки людей и фирм.
    3. Просмотрите профили консультантов, проведите с ними интервью по телефону или лично и выберите, с кем работать в будущем.
  • Не готовы приобрести собственную недвижимость, но все же хотите начать инвестировать в недвижимость? Рассмотрите возможность краудфандинга.Несколько стартапов теперь позволяют индивидуальным инвесторам делать небольшие, средние или крупные инвестиции в недвижимость, получая вознаграждение, пропорциональное их первоначальным инвестициям. Вы можете поочередно просматривать потенциальные инвестиционные объекты и выбирать, куда вы инвестируете. Просто убедитесь, что вы инвестируете в компанию с хорошей репутацией, и у вас есть четкое представление о том, как вы декларируете доход, который вы зарабатываете, когда наступает время уплаты налогов.

Фото: flickr, © iStock.com / adrian825, © iStock.com / LDProd

Тьерри Годар Тьерри Годар — бывший редактор SmartAsset, который пишет по различным вопросам личных финансов.Он является экспертом по таким темам, как покупка дома, экономия денег и составление бюджета. Тьерри получил степень по журналистике в колледже CUNY Baruch.

Как стать арендодателем в 2021 году

Научитесь покупать, обслуживать и управлять арендуемой недвижимостью

Будь то выбор карьеры или дополнительный источник дохода, стать арендодателем требует упорного труда, знаний и времени.

Идея сбора ренты как источника пассивного дохода привлекает в эту профессию многих новых арендодателей.

Но опытные арендодатели знают, что эта работа требует активного подхода. Чем больше вы работаете над обслуживанием собственности, находите подходящих арендаторов и отслеживаете все детали, тем более успешным вы можете стать. Вот как начать.

Проверьте свое право на покупку дома в аренду (30 июля 2021 г.)

В этой статье (Перейти к…)


Что нужно знать перед тем, как стать арендодателем

Стать домовладельцем — отличный выбор, если вы хотите разбогатеть.

Владение инвестиционной недвижимостью создает пассивный доход за счет арендной платы. Вы даже можете использовать эти деньги для выплаты ипотеки, так что в некотором смысле арендный дом может окупить себя.

И поскольку около трети американских домохозяйств арендуют, а не владеют, рынок аренды уже значителен.

Но прежде чем идти ва-банк на покупку дома в аренду, важно понять, что влечет за собой положение арендодателя. Для начала:

  • Убедитесь, что вы готовы к работе.От рекламы для новых арендаторов и заключения юридических соглашений до сбора депозитов и обслуживания коммунальных услуг — важно знать, на что вы подписываетесь.
  • Если у вас есть недвижимость, которую вы хотели бы сдавать в аренду, но не хотите сдавать в аренду. справляясь с повседневными задачами, вы можете рассмотреть вопрос о найме компании по управлению недвижимостью
  • Как арендодатель, вам следует найти юриста по недвижимости, который поможет вам разобраться в потенциальных юридических проблемах, с которыми вы можете столкнуться. Существует множество федеральных законов и законов штата, связанных с арендой, включая такие вопросы, как дискриминация, гарантийный депозит, просроченная аренда, договоры аренды и ремонт
  • Вам придется потрудиться, чтобы найти хороших арендаторов — а если ваши арендаторы не так Отлично, вам нужно быть готовым выселить плохих арендаторов

Короче говоря, стать арендодателем не так просто, как купить дом и ежемесячно собирать арендную плату.Управление арендуемой недвижимостью требует серьезной работы и внимания.

Если вы думаете, что годитесь для этой работы, вот как вы можете начать.

Как стать арендодателем

Быть домовладельцем можно по-разному.

Как владелец недвижимости вы можете быть почти полностью независимыми, позволяя другим делать почти всю работу за вас. Или вы могли бы стать самим себе боссом и существенно увеличить свой собственный капитал. Действительно, со временем вы даже можете разбогатеть.

Для успеха вам потребуется:

  1. Финансирование новой арендуемой собственности
  2. Работайте усердно (или платите кому-то другому)
  3. Планируйте заранее, даже если вы не собирались становиться арендодателем
  4. Обращайтесь за помощью, когда она вам нужна
  5. Изучите законы и соблюдайте их по договорам аренды
  6. Продайте свою недвижимость арендаторам
  7. Выселите плохих арендаторов, когда это необходимо

Давайте подробнее рассмотрим, что вам нужно делать на каждом этапе процесса.

1. Как финансировать новую арендуемую недвижимость

Если у вас еще нет второго дома или многоквартирного дома, первым шагом к тому, чтобы стать арендодателем, является покупка арендуемой собственности.

Есть несколько способов сделать это. Если у вас полно наличных, вы можете сразу купить дом. Но большинство будущих арендодателей приобретают свою инвестиционную недвижимость с помощью ипотеки.

Большинство арендодателей используют один из следующих типов ссуд на инвестиционную недвижимость:

  • Обычные ссуды — Обычные ссуды хорошо работают, когда вы покупаете жилую недвижимость для сдачи в аренду.Вам следует ожидать более высоких требований к первоначальному взносу и кредитному баллу — и более высоких ставок по ипотеке — по сравнению с ссудами, которые вы могли бы получить на свое основное место жительства.
  • Вторая ипотека на существующие дома — Если вы выплатили (или почти выплатили) существующие ипотечный кредит, вы можете взять взаймы под собственный капитал этого дома и использовать полученные средства для покупки новой арендуемой собственности. Многие банки, кредитные союзы и ипотечные кредиторы предлагают ссуды под залог собственного капитала и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC). Так что поищите лучшую процентную ставку и условия
  • Ссуды на коммерческую инвестиционную недвижимость — Если вы инвестируете в несколько домов одновременно или покупаете целый жилой комплекс, вам, вероятно, понадобится коммерческий кредитор.Вам нужно будет поделиться подробностями о своем бизнес-плане с кредитором.

Некоторые застройщики используют краткосрочное финансирование для покупки недвижимости, но это лучше всего подходит для покупателей, которые планируют «перевернуть» дом, отремонтируя его и продав. это быстро.

Покупка арендуемой недвижимости с помощью кредита FHA или VA

Программы ссуд с государственным страхованием, такие как ссуды FHA и VA, существуют для того, чтобы помочь людям покупать первичное жилье, а не инвестиционную недвижимость или дома для отдыха.

Однако — это возможность купить многоквартирный дом с помощью государственного займа, если вы живете в одной из единиц, которую вы финансируете.Например, вы можете купить дуплекс и жить в одной из квартир, а другую сдавать в аренду.

С помощью ссуды FHA или VA вы даже можете купить недвижимость до четырех квартир. Опять же, вам придется жить на месте в одной из квартир.

Ссуды

FHA могут сделать заимствования более доступными за счет снижения требований к кредиту и первоначальному взносу для покупки дома.

Воспользоваться программой ссуды VA могут только военнослужащие, ветераны и оставшиеся в живых супруги. Но для тех, кто соответствует требованиям, можно купить дом до четырех квартир без первоначального взноса.

Независимо от того, какой вид ссуды вы выберете, убедитесь, что вы выбираете между несколькими разными кредиторами, чтобы найти самую низкую процентную ставку и лучшие условия.

Чем меньше вы платите процентов, тем больше чистой прибыли вы получите от сдачи в аренду. Так что стоит потратить время на поиски лучшей ипотечной ссуды.

Найдите ипотеку для сдачи в аренду. Начни здесь (30 июля 2021 г.)

2. Тяжелая работа: что делает домовладелец

Очень немногим новичкам легко быть арендодателем.Это тяжелая работа.

Некоторые домовладельцы-новички сталкиваются с настоящим стрессом, особенно когда рынки и экономика плохи. Вот когда арендаторы, как правило, отстают по арендной плате — и когда периоды между арендными платами могут стать пугающе длинными.

Если вы снимали жилье в прошлом, возможно, вы никогда не встречали своего арендодателя. Вероятно, это потому, что ваш домовладелец решил нанять людей для управления и обслуживания собственности.

С другой стороны, арендодатель мог проживать в одной из квартир в вашем доме.Так что, возможно, вы видели их каждый день. И они могли сделать все, от сбора арендной платы до ремонта вашего протекающего крана.

Если вы сами станете арендодателем, вам придется решить, какой вариант управления имуществом наиболее подходит для вас.

Основные задачи арендодателя

Независимо от того, решают ли арендодатели выполнять работу сами или нанимают для этого других, все они несут ответственность за выполнение длинного списка задач.

Вот краткий обзор загруженности арендодателя:

Поиск подходящих арендаторов
  • Реклама для потенциальных арендаторов — Есть много способов рекламировать и находить новых арендаторов.Но современные онлайн-платформы, предлагающие местную тематическую рекламу, такие как Craigslist, часто оказываются рентабельными.
  • Показ дома потенциальным арендаторам — Это в первую очередь возможность продажи, которая может помочь сократить время простоя между арендой. Но это также способ отсеять потенциальных арендаторов, которые явно не подходят.
  • Завершение юридических соглашений — У вас должен быть подписанный водостойкий договор аренды или аренды (они означают одно и то же) для каждой аренды.У вас может быть проект адвоката или вы можете основывать свой на шаблоне от авторитетного издателя или веб-сайта
  • Проверка арендаторов — Различные компании, некоторые в Интернете, предлагают проверки кредитоспособности и анкетные данные арендодателям
Управление вашим зданием и бизнес
  • Сбор залога и арендная плата — Вы несете ответственность за своевременную и полную уплату арендной платы арендаторами. Помните, что это источник вашего денежного потока.
  • Установление и обеспечение соблюдения правил. — Большинство успешных арендодателей считают, что лучше строго применять правила.А арендаторам нравится уверенность, которая приходит со знанием того, что все арендаторы должны соблюдать одни и те же правила
  • Как избежать равных жилищных проблем — Они могут возникать при рекламе и выборе потенциальных арендаторов, а также при обеспечении соблюдения правил проживания в доме. Убедитесь, что вы понимаете, как законы о дискриминации применяются к вам как к домовладельцу
  • Решение вопросов страхования и ответственности — Например, бассейны, ледяные дорожки и содержание дома в соответствии с кодом
  • Ведение бухгалтерских книг и отслеживание списаний налогов — Убедитесь, что вы можете и требуете все вычеты, доступные вам
  • Ремонтные работы Всегда есть что-то.Ну, почти всегда, так как вы хотите поддерживать свою собственность в хорошем состоянии
  • Понимание и соблюдение местных законов о арендодателях — Единственное, что хуже, чем участие в суде, — это проигрыш в суде
  • Ведение надлежащего налогового и юридического учета цели — Да, есть налоги на недвижимость, выплаты по ипотеке и страховые взносы, но ваши подоходные налоги также будут сложными. Вы либо станете по-настоящему хорошим бухгалтером, либо наймете бухгалтера

Конечно, разумно брать на себя только те задачи, для которых у вас есть необходимые навыки и время.Но каждая задача, которую вы передадите на аутсорсинг, будет стоить вам. И снизит прибыльность вашего предприятия.

3. Перспективное планирование

Есть много разных способов приобрести недвижимость в аренду. Некоторые домовладельцы наследуют свою собственность, некоторые выходят и покупают ее, а другие становятся арендодателями почти случайно.

Те, кто случайно стал домовладельцем, часто оказываются домовладельцами, которым пришлось переехать, возможно, по работе или по семейным обстоятельствам, но которые не могли продать свои дома.

Может быть, у них был «отрицательный капитал» (они задолжали по ипотеке больше, чем стоил дом). Или, возможно, местный рынок недвижимости был в упадке, и никто не покупал. Итак, чтобы удержаться на плаву, они сдали в аренду первоначальный дом.

Независимо от того, что вдохновило вас на путь арендодателя, вам нужно заранее спланировать, чтобы добиться успеха.

Защита от арендаторов

Чтобы защитить свои инвестиции, некоторые арендодатели «защищают» свою собственность от арендодателя. Это может означать покрытие легко повреждаемого деревянного пола линолеумом и недорогими коврами.И это может включать удаление некоторых уязвимых элементов, которыми можно злоупотреблять, например, дровяной печи.

Но защита арендатора должна рассматриваться в контексте вашего маркетинга. Если вы планируете привлечь высококлассных арендаторов, которые будут платить больше, они будут ожидать прикосновения к роскоши. И они побегут за милю от лино.

Если люди на вашем целевом рынке просто хотят иметь крышу над головой, вашим приоритетом должна быть защита стоимости вашего актива.

4. Обратитесь за профессиональной помощью, когда она вам понадобится

Многие новые арендодатели думают, что они могут выполнить все 12 задач из приведенного выше списка.Конечно, некоторым это удается. Но другие просто не могут найти достаточно часов в день, особенно если у них все еще есть другая работа.

Многие арендодатели нанимают профессионалов для помощи в управлении недвижимостью, а не в одиночку.

Действительно, некоторые предпочитают обращаться в компании по управлению недвижимостью с полным спектром услуг, которые со всем справятся. Объем затрат на управление недвижимостью зависит от вашего местного рынка, задач, которых вы хотите избежать, а также от того, сдаете ли вы в аренду на короткий или долгий срок.

В U.С., долгосрочная аренда управления колеблется примерно от 8% до 15%. Но краткосрочная недвижимость в курортных зонах может стоить до 50%!

Каждую неделю (а то и чаще) место придется убирать, менять постельное белье, бронировать места и собирать арендную плату. И вы столкнетесь с теми же задачами по обслуживанию, которые требуются при долгосрочной аренде.

Выберите из меню

Управляющие недвижимостью с полным комплексом услуг просто слишком дороги для многих домовладельцев. Таким образом, они видят список задач как меню.И они выбирают то, что лично умеют делать хорошо, и передают на аутсорсинг остальные.

Любые рутинные ремонтные работы берут на себя умельцы. А те, у кого есть реальный опыт строительства, могут предоставить практически всю рабочую силу, которая когда-либо понадобится дому.

Между тем, другие могут хорошо справляться с административными задачами, иметь отличные навыки работы с людьми или разбираться в маркетинге арендуемой недвижимости. При выборе задач, которые вы собираетесь выполнять, важно использовать свои сильные стороны.

Не рискуй

Золотое правило — не притворяться, что у вас хорошо получается, когда это не так. Не расстраивайтесь из-за своих ограничений. Потому что они есть у всех нас.

Некоторые люди безнадежны при выполнении работ по техническому обслуживанию; другие никогда не могли заставить себя прочитать или написать юридический документ. Некоторые из них являются естественными бухгалтерами, а другие нет. Некоторые могут очаровать кого угодно, в то время как у других нет шансов столкнуться с неприятным арендатором, который опаздывает с арендной платой или нарушает договор аренды.

Так что вспомните старую поговорку: «Не спотыкайся о долларах, чтобы забрать гроши». Другими словами, не разрушайте свой бизнес, чтобы сэкономить несколько долларов. В частности, если у вас есть какие-либо сомнения по поводу юридических вопросов, наймите адвоката.

Быть арендодателем на месте по сравнению с удаленным

Если вы занимаетесь одним из юнитов в здании, которым владеете, вы можете получить некоторые реальные преимущества. Никто не может следить за их самым большим активом так, как вы. Ваша поездка будет непревзойденно короткой.А проживание на месте также может предложить вам больше возможностей для финансирования.

Но нахождение в помещении решило недостатки. Для начала вам нужно сохранять некоторую эмоциональную дистанцию ​​от ваших арендаторов. Подружитесь с ними, и может быть трудно сопротивляться их просьбам оплачивать аренду с опозданием или игнорировать штрафы за просрочку платежа. И они могут оказать давление на вас, чтобы вы позволили другим правилам отступить.

Между тем ваша близость может быть палкой о двух концах. Вы действительно хотите, чтобы к вам в дверь все время стучались и жаловались на мелкие проблемы?

Один из способов обойти это — просто не говорить никому о том, что здание принадлежит вам.Используйте менеджер по недвижимости, чтобы запустить это место. И превратите свой бизнес в компанию с ограниченной ответственностью (или аналогичное транспортное средство), чтобы ваше имя не фигурировало в договорах аренды.

5. Общие правовые вопросы арендодателей

Стать арендодателем сопряжено с множеством юридических проблем и рисков. Поэтому так важно иметь хорошего юриста по недвижимости

.

Со временем вы, вероятно, станете все более знакомы с законами, которых вы должны придерживаться. И ваше беспокойство утихнет, как и необходимость проконсультироваться с юристом.

Двадцать шесть штатов приняли Единый закон о домовладельцах и арендаторах жилых помещений в качестве основы для своих местных законов. Если ваша арендуемая недвижимость находится в одном из них, вам может быть проще самостоятельно изучить юридические вопросы в Интернете.

Вот некоторые из наиболее распространенных юридических вопросов, с которыми вы можете столкнуться:

Дискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года и Закон 1988 года о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном обеспечении являются двумя ключевыми федеральными законами, которые применяются к арендодателям.

Эти лица запрещают домовладельцам проводить дискриминацию по признаку «расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения (включая детей в возрасте до 18 лет, проживающих с родителями законных опекунов, беременных женщин и лиц, обеспечивающих опеку над детьми младше 18 лет»). возраст 18 лет) и инвалидность (инвалидность).”

Вы не можете дискриминировать любую из этих защищенных групп, если вы:

  • Реклама для арендаторов — Позаботьтесь о формулировках. Юридический веб-сайт Nolo утверждает, что даже описание дома как «безопасного христианского сообщества» может быть истолковано как отговорка соискателей, исповедующих другие религиозные убеждения
  • Выбор арендаторов — Сюда входит ложное утверждение о том, что пустой дом был арендован
  • Установление арендной платы или депозиты — Конечно, они могут меняться со временем.Но вы не должны создавать схему использования арендных цен для предпочтения одних арендаторов по сравнению с другими
  • Установка и применение правил — одни и те же правила должны регулировать всех арендаторов и применяться с одинаковой строгостью
  • Прекращение аренды — Опять же, вы должно быть беспристрастным. И вы должны быть в состоянии доказать, что правила применялись равномерно.

Хотя эти федеральные законы устанавливают общенациональный базовый уровень, во многих штатах, городах и округах есть другие антидискриминационные законы, применимые к арендодателям.Например, по крайней мере 22 государства запрещают дискриминацию по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности.

Залоговые депозиты

Ограничения по гарантийным депозитам в основном вытекают из закона штата. Но в вашем городе, округе или поселке могут быть введены дополнительные правила.

Поскольку законы этих штатов сильно различаются, невозможно дать здесь полезное руководство. Например, в Алабаме размер залога ограничен арендной платой за один месяц плюс надбавки для покрытия любых особых рисков, таких как домашние животные.Но в Вайоминге нет ограничений на уровне штата.

Вы можете просмотреть сводку законов вашего штата, используя список NOLO.

Поздняя аренда

Вам повезет, если вы как арендодатель не будете время от времени сталкиваться с проблемами с просрочкой аренды. Если вы работаете в сегменте рынка, где ваши арендаторы живут в неустойчивом финансовом положении, такое опоздание может стать для вас постоянной головной болью.

Многие арендодатели рекомендуют строго соблюдать своевременность платежей. Это не значит, что вы не можете помочь людям, у которых время от времени возникают серьезные и серьезные проблемы.Но вы можете столкнуться с серьезными проблемами, если заработаете репутацию бездельника.

договоров аренды

Убедитесь, что в ваших договорах аренды указана дата, когда наступает срок выплаты арендной платы. Скорее всего, если срок оплаты выпадает на выходные или официальный праздничный день, он будет выплачен на следующий рабочий день. Кроме того, вам необходимо четко указать допустимые способы оплаты: чек, денежный перевод, наличные, мобильные платежные приложения, кредитная карта или любой другой метод.

Рассмотрите возможность включения штрафов за просрочку платежей в ваши договоры аренды; Платы за просрочку платежа могут дать вам преимущество, если арендатор начнет доставлять вам постоянные проблемы.

Применение правил

Взыскание просроченной арендной платы может занять много времени. Большинство домовладельцев начинают с телефонных звонков с напоминаниями и переходят к электронным письмам и письмам.

Возможно, вам потребуется доказать, что вы предприняли разумные шаги для погони за деньгами. Так что ведите журнал звонков (даже оставшихся без ответа) и оставленных сообщений голосовой почты, заметок разговоров, а также копий электронных писем и писем.

Если ничего из этого не сработает, вы подадите уведомление о расторжении. Это дает арендатору фиксированную дату, в которую должна быть внесена арендная плата или помещение должно быть освобождено.Дайте понять, что вы подадите в суд заявление о выселении, если это требование не будет выполнено.

Выселение и взыскание долгов могут быть законными минными полями. Так что вы можете захотеть, чтобы адвокат держал вас за руку, по крайней мере, первые несколько раз. Кроме того, вы можете изучить местные законы (штата, города, округа или поселка), которые применяются в том месте, где находится ваша арендуемая недвижимость.

Ремонт

Как правило, домовладельцы обязаны сохранять жилище пригодным для проживания. В том числе:

  • Сохранение конструкции прочной, водонепроницаемой и безопасной
  • Обеспечение работоспособности и безопасности сантехнических и электрических систем
  • Обеспечение разумного количества горячей воды в соответствии с вашим договором аренды
  • Уничтожение паразитов — если арендатор не создавал неудобств, возможно, из-за плохого ведения домашнего хозяйства

Но мелкий ремонт и техническое обслуживание могут быть предметом споров.

Например, вы, вероятно, не обязаны выполнять чисто косметические работы, такие как перекраска интерьера или замена окрашенных ковров. И вы можете уточнить, что является вашей обязанностью, а что нет.

Однако вы все равно можете подчиняться местным законам. И ваш арендатор может сообщить о вас в местное строительное или жилищное агентство, если вы не соблюдаете правила в доме.

Что не менее важно, если у вас хорошие арендаторы, вы захотите, чтобы они были довольны.Меньше всего вам хочется, чтобы они двигались ради одной-двух баллончиков с краской. Вам, вероятно, все равно придется красить, чтобы привлечь нового арендатора.

Конфиденциальность арендатора

Опять же, это то, что подпадает (или не подпадает) под действие местного законодательства. В большинстве штатов домовладельцу не разрешается входить в дом без предварительного уведомления арендатора.

Так что не ждите, что позволите себе войти без предварительного разрешения. Сделайте это там, где это запрещено законом, и ваш арендатор может сообщить о вас в государственное агентство, обеспечивающее соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении.

Это проигрыш для вас: вам может потребоваться адвокат для защиты, в то время как арендатору он не нужен, потому что государство выполняет работу по обеспечению соблюдения.

Страхование

Став арендодателем, вы приобретаете всевозможные новые юридические обязательства. И вам понадобится страховка, чтобы защитить себя от них.

Но, как и в случае со страховкой домовладельца, легко купить больше страховки домовладельца, чем вам нужно. Так что будьте осторожны, не платите слишком много за ненужные вещи.

Получите несколько котировок. И проведите анализ затрат и выгод, чтобы решить, какие риски вы готовы взять на себя, а какие хотите, чтобы ваша страховая компания.

Вы также можете потребовать от арендаторов иметь страховку арендатора, покрывающую их имущество.

6. Маркетинг: как найти хороших арендаторов

Лучшие арендодатели обычно либо обученные, либо инстинктивные маркетологи. Все это означает, что они оптимизируют рентабельность своей продукции (инвестиционной собственности), анализируя свои возможности.

Итак, вот несколько выдержек из Marketing 101:

Маркетинговый комплекс

Когда профессиональные маркетологи хотят составить план, они часто начинают с «комплекса маркетинга», также известного как «Четыре Ps»:

  1. Продукт — Есть ли у меня товар, пользующийся спросом? А если нет, могу ли я сделать его товарным? Другими словами, могу ли я улучшить его, чтобы повысить его прибыльность?
  2. Цена — Какую максимальную выгоду я могу извлечь из своего продукта, не сдерживая слишком большого спроса?
  3. Место — для большинства маркетологов это означает, где будет продаваться продукт.Но для арендодателей речь идет о районе дома, городе или округе и о влиянии, которое они окажут на арендаторов, которых он будет привлекать, и арендную плату, которой он может управлять. оптимальный спрос? И где (на каких носителях) мне их потратить?

Арендодатели могут извлечь выгоду, если подумать о своей арендуемой собственности в этих условиях. И, в отличие от большинства профессиональных менеджеров по продуктам, они могут выбирать продукты, которые они хотят продавать, тщательно выбирая дома, которые они покупают.

Целевые рынки

Ваш целевой рынок — это группа людей, которые «купят» ваш продукт — или, в вашем случае, которые смогут, готовы и захотят арендовать конкретный дом.

По сути, это означает признание того, кто захочет занять вашу собственность и может позволить себе арендную плату.

Чем больше вы исследуете местную демографию (с разбивкой по возрасту, полу, занятости, доходу, размеру семьи и т. Д.), Тем точнее вы, вероятно, поймете свои целевые рынки.И тем выгоднее может оказаться ваша покупка.

Продвижение (реклама)

Большинство арендодателей будут использовать четыре типа средств массовой информации для продвижения своей собственности:

  1. Digital — Интернет-сайты, которые предоставляют местную тематическую рекламу, могут направить вас напрямую к технически подкованным арендаторам (например, Craigslist)
  2. Прямая почтовая рассылка — По мере роста вашей репутации арендодателя вы можете получать запросы, когда у вас есть нет доступных домов. Создайте список рассылки, чтобы вы могли связаться с потенциальными арендаторами позже.И помните, вы никогда не знаете, когда может появиться единица.
  3. Реклама — В некоторых регионах местные газеты могут оставаться лучшим способом привлечь арендаторов или листовок в местных продуктовых магазинах, спортзалах и других досках объявлений. И не забудьте повесить вывеску:
  4. Персональная продажа — Вы, вероятно, не будете ходить от двери к двери, чтобы поднять бизнес. Но если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вы, скорее всего, будете тем, кто будет показывать дома потенциальным арендаторам.

С опытом вам будет удобнее выбирать и применять наиболее эффективные маркетинговые методы.

Выбор арендатора

Для некоторых маркетологов каждый покупатель — хороший покупатель. Но это не относится к арендодателям.

Вам нужно будет отсеивать потенциальных арендаторов, которые могут не заботиться о вашей собственности или, возможно, даже активно вандализировать ее. И вам нужно держаться подальше от тех, кто может не платить арендную плату вовремя (или, возможно, вообще).

Даже если вы считаете себя хорошим знатоком характера, вам не следует полностью полагаться на собеседование.Вам нужно гораздо больше информации.

Но как это получить? Что ж, хотя это не гарантия, прошлое поведение часто является лучшим индикатором будущего поведения. Так что проверяйте биографические данные.

Конечно, если у вас есть управляющий недвижимостью, это будет их работа. Но вы можете просмотреть информацию, которую они собирают.

Проверка биографических данных

Если у вас нет управляющего недвижимостью, вам придется проводить проверки самостоятельно. Или, скорее, вы можете выбрать онлайн-сервис, который сделает это за вас.

Просто выполните поиск в Интернете по запросу «проверка данных арендатора» или «проверка арендатора». Но выбирайте услугу с большим количеством положительных отзывов от арендодателей.

Хороший должен раскрыть заявителя:

  • Предыдущие судимости
  • Текущий кредитный отчет и кредитный рейтинг
  • Прошлые выселения, на основе публичных записей
  • Предыдущие адреса

Для проведения проверки биографических данных вам потребуется подписанная форма согласия от заявителя.

Если у вас много других, более перспективных арендаторов, вы можете исключить претендента на единственную помарку в любой из этих записей. Но, особенно если у вас мало альтернатив, вы можете копнуть глубже.

Вы действительно хотите наказать кого-то за выселение или уголовное преступление, случившееся много лет или даже десятилетий назад? Часто плохой кредитный рейтинг возникал из-за короткого периода безработицы или болезни, который теперь уже позади заявителя. Собираетесь ли вы исключить их из-за чего-то, в чем они не виноваты?

Конечно, вы не даете второй шанс.Но вы, вероятно, захотите быть разумным. Так что вы можете поговорить с кандидатом обо всем, что вас беспокоит.

Связь с предыдущими арендодателями

Предыдущее поведение кандидата в качестве арендатора может сказать вам больше, чем большинство других проверок биографических данных. Спросите рекомендации у предыдущих домовладельцев и позвоните им для неофициальной беседы.

Время, потраченное на выбор хороших арендаторов, может стать разницей между успешным арендодателем и постоянным стрессом.

7. Как выселить плохих жильцов

Штат, в котором находится ваша арендуемая недвижимость, будет иметь свои законы, регулирующие выселение. И вы должны соблюдать их в точности.

Даже незначительные споры по поводу формулировки или способа подачи уведомления могут позволить арендатору затянуть процесс на недели или даже месяцы дольше, чем обычно.

Выселение без причины

Если ваша инвестиционная недвижимость не находится в городе с контролируемой арендной платой, вы обычно можете обслуживать арендатора, который находится на помесячной аренде, с уведомлением об освобождении дома.Обычно вы должны уведомить вас за 30 или 60 дней, в зависимости от местного законодательства.

Это называется прекращением без причины. Так что вам не нужна причина. Может быть, вы думаете, что сможете найти арендатора, который будет платить более высокую арендную плату. Или вы хотите дом для друга или родственника. Или, может быть, вам нужно переехать в себя.

Если вы соблюдаете закон, у вас есть право потребовать, чтобы арендатор помесячно съехал.

Выселение по причине

Конечно, вы, вероятно, захотите никого не выселять.И большинство арендодателей пытаются решать проблемы лицом к лицу с проблемными квартиросъемщиками.

Но, если это не удастся, вы можете выселить долгосрочного арендатора на следующих основаниях:

  • Невыплата арендной платы
  • Нарушение местных постановлений, касающихся таких вещей, как уровень шума и требования к здоровью
  • Нарушение договора аренды — возможно, у арендатора есть домашнее животное, он сдал дом в субаренду или позволяет слишком большому количеству людей жить в нем. Эти вещи должны быть специально запрещены в договоре аренды, чтобы служить основанием для выселения
  • Создание угроз безопасности или здоровью
  • Причинение значительного ущерба дому, превышающего разумный износ

Не обращайтесь в суд, полагаясь исключительно на надежность вашего слова.Вам потребуются исчерпывающие документы, фотографии или свидетельские показания, чтобы подтвердить свои обвинения.

Исполнение постановления суда

Когда вы получите постановление судьи о выселении, ваши проблемы почти исчезнут. Но не совсем так.

Самый безопасный путь вперед — поручить нейтральному сотруднику правоохранительных органов выполнить приказ. Простое присутствие такого офицера часто снимает напряженность. И у вас будет надежное свидетельство того, что арендатор и его имущество были выселены на законных основаниях.

Записка на бланках для арендодателей

Многие арендодатели нанимают юриста для составления любых необходимых им форм (например, договоров аренды или приказов о выселении). Но мало кто из юристов обходится дешево. Так что вы можете решить стать арендодателем и стать юристом-любителем.

Это сработает только в том случае, если вы готовы потратить часы на домашнее задание. Вам нужно будет стать экспертом в области законодательства о арендодателях и арендаторах в вашем штате, включая применимое федеральное или местное законодательство.А это значит, что вам нужен такой ум, который будет комфортно приобретать и использовать такие знания.

Если вы выполните поиск в Интернете по запросу «лучшие юридические книги для домовладельцев», вы найдете множество вариантов. Просто убедитесь, что те, которые вы выберете, от авторитетных издателей и опытных юристов. И это они прикрывают ваше состояние.

Стандартные формы

Хорошие из них включают шаблоны, которые можно настроить для всех видов юридических форм, которые могут вам понадобиться. В их число могут входить:

  • Соглашение о получении и хранении депозита
  • Контрольный список арендодателя и арендатора
  • Письмо о заселении
  • Ежемесячный договор аренды жилого помещения
  • Месячный договор аренды жилого помещения (испанская версия)
  • Срочная аренда жилого помещения
  • Срочная аренда жилого помещения (испанская версия)
  • Соглашение Cosigner
  • Раскрытие информации об опасностях, связанных с красками на основе свинца и / или красками на основе свинца

Этот список взят из описания «Юридического руководства для каждого арендодателя» от NOLO.Но вы, вероятно, найдете похожие стандартные формы в других книгах.

Загрузки

Конечно, вы также можете загрузить такие формы с различных веб-сайтов. Некоторые даже предлагают их бесплатно. Или примерно за 30–50 долларов вы можете приобрести полный комплект, который можно использовать неоднократно.

Итак, стоит ли платить за то, что вы можете найти бесплатно? Это суждение можете сделать только вы. Платные сайты могут быть более надежными. А деньги, которые вы платите, могут означать, что издатель должен вам проявлять осторожность, что побуждает его обеспечивать надежность своих продуктов.Тебе решать.

Последние мысли о том, как стать арендодателем

Многие считают, что стать арендодателем — лучший шаг, который они когда-либо сделали.

В зависимости от того, насколько практичными вы решите заниматься, владение арендуемой недвижимостью также может включать в себя много работы. Однако финансовое и эмоциональное вознаграждение может сделать все это стоящим — и даже немного.

Ваш заем на каждый дом уменьшается каждый месяц, в то время как арендная плата, которую вы можете получить, может увеличиваться в течение многих лет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *