Как перевести жилое здание в нежилое здание: Как осуществить перевод жилого дома в нежилое здание?

Как осуществить перевод жилого дома в нежилое здание?

Здравствуйте, уважаемые друзья! В данной статье мы с Вами рассмотрим, как перевести жилой дом в нежилое здание, тонкости и особенности этого процесса. На первый взгляд всё выглядит довольно просто, но на практике это не всегда может быть быстро осуществимо. Поскольку, если не будут выполнены определенные требования, предусмотренные действующим законодательством РФ , то перевод жилого дома в нежилое здание может затянуться на несколько месяцев. 

Нужно иметь в виду, что закон прямо запрещает использовать жилой дом в целях осуществления предпринимательской деятельности, однако возможно изменить статус жилого дома на «нежилое».

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома.

В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ детально определяют порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, законом предусмотрено, какие для этого необходимо будет подготовить документы.

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Необходимо понимать, что пакет документов необходимо подавать в отношении всех жилых помещений в составе жилого дома и от лица всех собственников.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

• Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• План дома.
• Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов.

Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

• Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
• Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
• Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.

Основания отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение.

Давайте рассмотрим, что же может послужить основанием для отказа в переводе жилого дома в нежилое здание. Статья 24 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо указывает, в каких случаях дается отказ органами местного самоуправления в переводе.

Итак, вот эти основания:

• если вы не предоставили весь перечень документов, предусмотренных статья 23 ЖК РФ;
• если соответствующий документ не представлен собственником или его уполномоченным представителем по собственной инициативе;
• если такие документы были предоставлены в ненадлежащий орган;
• если не соблюдены были условия перевода здания;

При принятии решения об отказе в переводе жилого дома в нежилое здание обязательно должны быть указаны основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Такое решение должно быть направлено заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Отказ может быть обжалован в суд процессуальном порядке.

Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать?

Вопрос: Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать?

Ответ: Да, изменить назначение жилого здания на нежилое можно. Если для этого требуется изменить параметры здания (например, этажность), то нужно провести его реконструкцию. Если же этого не требуется, то все зависит от того, какое это здание — индивидуальный жилой дом или многоквартирный.

Какие условия должны быть соблюдены при изменении назначения жилого здания?

Прежде всего нужно оценить, сможете ли Вы изменить назначение жилого здания на нежилое. Для этого в первую очередь проверьте:

1. разрешенное использование земельного участка, на котором находится дом, предполагает ли оно размещение на нем нежилого здания. Если нет, то при реконструкции здания Вам откажут в выдаче разрешения на строительство. А в случае перевода индивидуального жилого дома в нежилое помещение могут отказать в переводе (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.11.2015 N 89-КГ15-9).

По общему правилу виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью Правил землепользования и застройки. У земельного участка может быть основной, условно разрешенный и вспомогательный вид разрешенного использования (п. 3 ч. 2, п. 1 ч. 6 ст. 30, ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

Ознакомиться с установленными видами использования земельного участка Вы сможете в правилах землепользования и застройки, которые размещаются на официальном сайте поселения или городского округа при его наличии

(ч. 3 ст. 32 ГрК РФ). Кроме того, эти сведения Вы можете узнать из выписки из ЕГРН, в частности, об объекте недвижимости или об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

2. наличие лиц, которые постоянно проживают в жилом помещении, поскольку для проживания предназначены именно жилые помещения, а не нежилые (ч. 2 ст. 15, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, ч. 2 ст. 23 Закона о санитарно-эпидемиологическом благополучии). Кроме того, если назначение здания меняется путем перевода жилых помещений в нежилые, то это является необходимым условием такого перевода в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ.

Обратите внимание, что все условия, соблюдение которых необходимо при переводе жилого помещения в нежилое по правилам гл. 3 ЖК РФ, перечислены в ст. 22 ЖК РФ. Проверьте их, так как они являются основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ).

См. также:

1. Как изменить назначение здания с жилого на нежилое путем его реконструкции

2. Как изменить назначение индивидуального жилого дома путем перевода жилого помещения в нежилое

3. Как изменить назначение многоквартирного дома на нежилое здание путем перевода всех его жилых помещений в нежилые

 

Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания с жилого на нежилое и как это сделать (КонсультантПлюс, 2021)

Перевод нежилого помещения в жилое в нежилом здании

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Перевод нежилого помещения в жилое в нежилом здании

(нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Перевод нежилого помещения в жилое в нежилом здании

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перевод нежилого помещения в жилое в нежилом здании Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Можно ли изменить назначение здания
(КонсультантПлюс, 2021)Перевести в нежилое здание можно как индивидуальный жилой, так и многоквартирный дом. Как и в случае с изменением назначения здания с жилого на нежилое, это можно сделать путем перевода нежилого помещения в жилое в порядке гл. 3 ЖК РФ, если оно будет использоваться в качестве индивидуального жилого дома. Если здание планируется использовать как многоквартирный дом, то изменить его назначение можно либо путем реконструкции (если необходимо изменить параметры здания), либо путем перевода всех его помещений в жилые.

Нормативные акты: Перевод нежилого помещения в жилое в нежилом здании Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Приказ Минфина России от 31.03.2016 N 37н
(ред. от 25.09.2020)
«Об утверждении Порядка ведения государственного адресного реестра»
(Зарегистрировано в Минюсте России 21.07.2016 N 42943)сведения об отнесении объекта адресации к зданию (строению), сооружению, а также сведения о присвоении адреса земельному участку в связи с подготовкой документации по планировке территории в отношении застроенной и подлежащей застройке территории, выдачей (получением) разрешения на строительство здания (строения) или сооружения, выполнением в отношении земельного участка, здания (строения), сооружения, помещения, машино-места, в том числе образуемого в результате преобразования другого помещения (помещений), машино-места (машино-мест), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, здании (строении), сооружении, помещении, машино-месте, при постановке земельного участка, здания (строения), сооружения, помещения, машино-места на государственный кадастровый учет; в связи с выдачей (получением) разрешения на строительство здания (строения) или сооружения; в связи с подготовкой и оформлением проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в целях перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение;

Перевод из нежилого фонда в жилой

В настоящее время собственники недвижимости часто задаются вопросом о том, как перевести нежилое помещение в жилое. Обычно это связано с появлением потребности в увеличении размеров жилья. В жилой фонд могут быть переведены коммерческие помещения разного назначения, например, торговые, складские, производственные, пристройки и др. Также жилыми могут стать объекты социального значения, дачные дома и иные постройки, возведенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства.

Процедура смены назначения помещений в обязательном порядке должна быть узаконена! Если перевод нежилого объекта в жилой фонд документально не оформлен, это лишает собственника возможности совершать с имуществом действия по его отчуждению (продажа, дарение и пр.) и регистрационные действия (прописка, временная регистрация).

Требования и ограничения для приведения нежилого объекта к статусу «жилое»

В Жилищном Кодексе РФ приведена ссылка на достаточно объемный перечень характеристик, которым должно удовлетворять жилое помещение. В целом, помещение считается жилым, если оно изолированно, отвечает всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, пригодно для круглосуточного проживания людей.

Но если перевести в жилой фонд требуется не помещение, а отдельно стоящее здание, к уже перечисленным требованиям добавляется ряд условий, которые придется соблюсти! Здание, назначение которого предполагается сменить на жилое, должно соответствовать:

• Правилам землепользования и застройки муниципального образования;
• Генеральному плану муниципального образования;
• Техническим требованиям ресурсоснабжающих организаций, обслуживающих здание (организации, осуществляющие подачу холодного и горячего водоснабжения, отопления и пр.)
• Ограничениям по санитарно-защитным зонам производственных предприятий;
• Ограничениям по санитарно-защитным зонам водных объектов и др.

Процедура перевода здания из нежилого в жилое

Рассмотрим поэтапно процедуру перевода помещения из нежилого в жилое:

1. Оценка возможности законодательно и технически изменить назначение здания. Здесь необходимо проверить, отвечает ли здание нормам и требуется ли перепланировка внутренних помещений, переустройство инженерных коммуникаций.  
2. Подготовка проекта перепланировки и переустройства при ее необходимости и согласование во всех требуемых инстанциях. Разработкой проекта должна заниматься организация, имеющая допуск СРО. Оптимальным решением для собственника будет вариант, когда организация, разработавшая проект, сама его согласует.
3. При необходимости, согласование изменений в Правилах землепользования и застройки и Генеральном плане муниципального образования. Этот этап является самым сложным для собственника, потому что требует переговоров с уполномоченным министерством в Правительстве субъекта Федерации.
4. Выполнение строительных работ в соответствии с проектом и согласование с надзорными органами их окончания. Комиссия, выполняющая приемку работ, должна составить соответствующий акт.
5. Сбор документов, подача их на рассмотрение в Администрацию муниципального образования.  По итогам рассмотрения документов заявитель уведомляется: об изменении категории жилья; о возможности изменения после проведения каких-то работ; об отказе в переводе. Отрицательное решение может быть обжаловано в суде.
6. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости и регистрация права собственности на новое здание.

 

Кто поможет перевести здание из нежилого в жилое?

Перевод здания из нежилого фонда в жилой — достаточно сложный процесс. Редко встречаются случаи, когда согласование происходит с первого раза. Причинами отказа могут быть различные факторы, разобраться с которыми неосведомленному в деталях процедуры человеку будет трудно.

Наша организация посодействует собственнику на каждом этапе перевода здания в статус жилого. Специалисты РОСПРОЕКТа готовы выполнить все работы от подготовки проекта до проведения всех требуемых согласований!

Оставить заявку

Как перевести нежилое помещение в жилое

Информация в этой статье будет полезной собственникам нежилых помещений, которые хотят перевести его в статус жилья.

Ниже мы расскажем об основных условиях, при выполнении которых возможен перевод нежилого помещения в жилое в соответствии с действующими на сегодняшний день нормативными актами.

 

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Условия, которым должно соответствовать жилое помещение:

1. Иметь инженерные сети — электроосвещение, хозяйственно-питьевое водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляцию и т. д.

2. Оборудоваться и обустраиваться таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами.

Для того, чтобы нежилое помещение было признано в дальнейшем жилым, потребуется подготовить проект реконструкции, согласно которому проводится перепланировка.

Важно, чтобы в процессе перестройки не снизился уровень надежности здания (например, запрещено убирать несущие стены).

Не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этаже зданий, а также в домах, признанных аварийными.

 

Куда подаются документы для перевода нежилого помещения в жилое

Законодательством предусмотрено, что решение о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания относится к компетенции органов местного самоуправления (муниципалитетов).

В Москве услугу по переводу нежилого помещения в жилое предоставляет Департамент городского имущества.

В других субъектах РФ вопросы изменения статуса (перевода) помещения могут возлагаться на Департаменты архитектуры.

Заявление и документы для получения этой услуги подаются через МФЦ.

В Москве создано более ста центров государственных услуг, в большинстве российских регионов МФЦ также давно и успешно функционируют.

Обратиться в них можно без привязки к месту жительства, выбрав удобный офис.

 

Порядок признания помещения жилым

На основании заявления собственника уполномоченные органы в установленном порядке создают комиссию для оценки помещений жилищного фонда.

Такая комиссия дает заключение: признать объект (здание, помещение) пригодным (непригодным) для проживания граждан, что является основанием для вынесения соответствующего решения о переводе нежилого помещения в жилое.

При принятии положительного решения о переводе помещения в другой статус можно проводить реконструкцию.

Для реконструкции помещения, как упоминалось выше, необходим проект, а по завершении работ по переустройству составляется акт приемочной комиссии.

Указанный акт подтверждает окончание перевода помещения в жилой фонд.

Процедура перевода помещения требует специальных знаний, поэтому самостоятельно выполнить требования законодательства без привлечения юристов весьма сложно.

Чтобы не тратить время и избежать трудностей в решении этого вопроса, настоятельно рекомендуем своевременно обращаться к опытным специалистам.

Проблемы изменения назначения объектов учета

В соответствии с пунктами 15,16,18 части 2 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г. №221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся:

— назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

— назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

— назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение.

Согласно Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 04. 02.2010 №42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» (далее – Порядок ведения ГКН) п.8 подпункт 1 раздела II Структура и состав кадастровых сведений Реестра объектов недвижимости в запись об объекте недвижимости вносятся общие сведения об объекте недвижимости в объеме, предусмотренном пунктами 63, 73, 76, 79 и 82 Порядка ведения ГКН.

В соответствии с частью 2 статьи 16 кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений, осуществляется, если иное не установлено Законом о кадастре, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом о кадастре для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Как следует из пункта 10 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, документом, необходимым для внесения или изменения сведений о назначении является копия документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре изменение назначения здания или помещения. Такие документы могут запрашиваться органом кадастрового учета в порядке, установленном частью 5 статьи 16 Закона о кадастре, т.е. в порядке информационного взаимодействия.

Соответственно в случае поступления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете в связи с изменением назначения здания, помещения и при этом непоступления соответствующих документов из уполномоченных органа государственной власти или органа местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.

При обработке заявлений, поступивших в орган кадастрового учета в связи с изменением назначения здания, помещения возникают следующие проблемы:

1) Отсутствие в актах органов местного самоуправления (далее – ОМС) сведений о кадастровом номере объекта учета (не часто, но встречаются случаи).

Тогда как в соответствии с пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 03. 02.2014 г.N 71″Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме» в случае перевода жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение орган местного самоуправления направляет в орган кадастрового учета документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в решении о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение, включая кадастровый номер и назначение помещения, в отношении которого осуществляется перевод, либо документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ (в случае, если для такого перевода требовалось проведение переустройства, перепланировки или иных работ в отношении помещения).

2) При переводе из жилого в нежилое помещение (или наоборот) в приказе/постановлении ОМС указывают площадь жилого помещения без учета балкона, лоджий либо наоборот при переводе в жилое из нежилого помещения указывают площадь с учетом холодных помещений (лоджий, балконов).

Однако в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ от 30.09.2011года № 531 «Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения» (далее – Приказ №531) общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, специалистам, уполномоченным на осуществление кадастрового учета объектов недвижимости, приходится самостоятельно определять площадь помещения в соответствии с приказом №531.

3) В постановлениях вместо назначения пишут целевое назначение, функциональное использование и т.д.

4) Объект учета в государственном кадастре недвижимости является зданием, а в постановлении указывают помещение и наоборот.

5) В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о здании с назначением «нежилое здание» и наименованием «кафе». Собственник хочет изменить наименование с «кафе» на «магазин». При этом орган местного самоуправления прописывает в постановлениях «…изменить назначение здания для использования в целях магазина…». Тогда как в данном случае назначение здание не меняется, а меняется только наименование.

6) Часть 8 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации «Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» предусматривает, что если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) проведение иных работ, то решение о переводе помещения, является основанием проведения соответствующих работ по переустройству, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

Завершение указанных в части 8 статьи 23 переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии).

Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом о кадастре. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Однако органы местного самоуправления в данном случае зачастую направляют в орган кадастрового учета только решение о переводе помещения (например из нежилого в жилое), тогда как в соответствии с Жилищным кодексов РФ они должны направлять Акт приемочной комиссии.

В связи с вышеизложенным сообщаем, что существующие проблемы, возникающие при обработке документов, поступающих от органов местного самоуправления, влекут за собой нарушение Закона о кадастре. Данный факт, как следствие, приводит к последующему принятию решений о приостановлении/отказе осуществления кадастрового учета в части изменений назначения объекта недвижимости (здания, помещения).

Особенности смены статуса дома из нежилого на жилой

Перевод жилого дома в статус нежилого помещения – распространенная услуга, однако нередко возникает потребность произвести обратную процедуру. Чаще всего это связано с неправильным определением назначения земель под строением и разрешенного вида их использования.

Бывают ситуации, когда необходим перевод нежилого здания в статус жилого многоквартирного дома. Например, при расширении города на месте вчерашнего поля может возникнуть многоэтажка, а застройщик не учтет, что назначение земель осталось прежним.

Как сменить статус дома

Для того чтобы дом мог официально иметь статус жилого, он должен быть расположен на землях населенных пунктов с разрешенным видом использования под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Допускается, чтобы строение относилось к садовому товариществу, но только в том случае, если это земли населенных пунктов.

Если жилой дом расположен на землях сельхозназначения, то его строительство незаконно. Хотя объект и может использоваться для проживания людей, официально он будет считаться нежилым.

По закону жилой дом не может располагаться на землях сельскохозяйственного назначения

Единственный официальный путь изменения статуса – через администрацию города или района. У каждого органа местного самоуправления есть свой регламент, по которому осуществляется перевод нежилого дома в статус жилого. Нередко муниципальные органы не соглашаются осуществлять такую процедуру (как правило, из-за несоответствующего назначения земель). Тогда необходимо прекратить право собственности на имеющееся здание и зарегистрировать его заново, но уже как жилой дом. В этом случае вопрос решается не через администрацию, а через Кадастровую палату.

Процедуры по переводу нежилого дома в жилой

Есть два варианта перевода здания из нежилого в жилое:

1. Через администрацию

Для этого понадобится следующий пакет документов:

• свидетельство о праве собственности на дом;
• свидетельство о праве собственности на землю;
• технический паспорт.

Также сюда нужно приложить проектную документацию, где будет прописано, что дом действительно предназначен для постоянного проживания и может использоваться как жилой.

2. Через Кадастровую палату

Если же перевод решено провести через Кадастровую палату, то потребуется технический план, составленный по результатам обследования дома. Он подается в орган так же, как это делается при стандартной регистрации права.

Когда процедура успешно завершится, собственник дома должен будет получить документальное подтверждение. Администрация города (или городского округа) издает соответствующее постановление об изменении статуса строения. Кадастровая палата же предоставляет выписку из ЕГРН, где будет указано, что дом зарегистрирован как жилой.

Как уже упоминалось, смена статуса строения с нежилого на жилое проходит непросто и ее инициатор может столкнуться с рядом препятствий, в первую очередь, с отказом уполномоченного органа. Но команда агентства «Город» готова помочь вам. Мы обладаем достаточным практическим опытом, чтобы найти оптимальный путь решения вашей задачи. Стоимость перевода нежилого дома в жилой обговаривается индивидуально, в зависимости от конкретной ситуации. Обращайтесь к нам и узнайте подробности.

советов по преобразованию коммерческой недвижимости в жилую

Ключевые выводы

---

Коммерческая недвижимость при сдаче в аренду часто обеспечивает прибыльный поток денежных средств; Однако привлекательность коммерческой недвижимости на этом не заканчивается. Коммерческая недвижимость может использоваться по-разному в зависимости от правил ее зонирования. Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую? Ответ положительный! Преобразование коммерческой недвижимости в жилую может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией.

В правильном районе коммерческая недвижимость может стать идеальным кандидатом для нового жилья. Это связано с окружающими удобствами, качеством строительства и многим другим. Однако это не значит, что вся коммерческая недвижимость будет приносить значительные инвестиции в жилую недвижимость. Прочтите следующее руководство и узнайте, что следует учитывать при превращении коммерческой недвижимости в жилую.

Можно ли преобразовать коммерческую недвижимость в жилую?

Коммерческая недвижимость может быть преобразована в жилую, если это разрешено законами о зонировании и жилищном строительстве.Местные органы власти имеют правила, определяющие различия в собственности, и, в большинстве случаев, выделяют конкретные районы для жилищного и коммерческого использования земли. Если вы хотите осуществить переход, для начала ознакомьтесь с местными законами в Интернете. Затем назначьте встречу с клерком округа, если у вас возникнут дополнительные вопросы.

В дополнение к законам о зонировании, инвесторы должны также убедиться, что коммерческая недвижимость соответствует кодексу перед переключением. Помните: коммерческая и жилая недвижимость строятся для разных целей.Соответственно, требования к конструкции будут отличаться. Это может включать законы, касающиеся электрических и водных линий, точек входа и выхода и т. Д. Сможете ли вы превратить коммерческую недвижимость в жилую, будет зависеть не только от местных законов, но и от вашей способности отремонтировать недвижимость в соответствии с жилищными стандартами.

Рекомендации по превращению коммерческой недвижимости в жилую

Анализируя сделку, вы должны внимательно посмотреть на возможные затраты на ремонт при переоборудовании недвижимости.Скорее всего, вам придется встретиться со специализированными дизайнерами и нанять опытный строительный персонал, чтобы обеспечить выполнение проекта в соответствии с кодексом. Помимо затрат на строительство и материалы, вы будете нести ответственность за найм квалифицированных специалистов. Эти расходы могут быстро увеличиться во время реабилитации, поэтому убедитесь, что вы учли все потенциальные расходы в своем анализаторе сделок.

[У вас есть надежный анализатор коммерческих сделок? Прочтите , эту статью , чтобы узнать, как оценить любую коммерческую недвижимость.]

Еще одна проблема, которая возникает при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую, — это внешняя планировка района. В зависимости от того, где расположен объект, транспортный поток может затруднить доступ в здание и из него. Это может быть проблемой при рекламе и демонстрации недвижимости потенциальным арендаторам. Даже если процесс изменения зонирования одобрен, подумайте, имеет ли смысл переключение для фактического местоположения.

Инвесторы также должны будут следовать обычному процессу подачи заявок и разрешений на любые возможные ремонтные работы.Однако это может занять дополнительное время, в зависимости от размера проекта. С учетом изменения зонирования весь процесс утверждения может занять от нескольких недель до нескольких месяцев. Таким образом, очень важно рассчитать потенциальные затраты на хранение, прежде чем продвигать сделку. Ожидание обработки документов продлит ваш будущий денежный поток. Это может подорвать общий потенциал сделки. Помните об этом при анализе инвестиций.

---

[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ вебинар по недвижимости, где вы сможете узнать, как воспроизвести успешные бизнес-системы от опытных инвесторов в недвижимость.]

---

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Если эта инвестиционная стратегия вам нравится, обязательно помните о каждом из вышеперечисленных соображений при поиске коммерческой недвижимости. Найдите объявления о недвижимости, которые могут быть преобразованы из коммерческих в жилые и имеют смысл сделать это. Если вы инвестируете за пределами своего района, изучите законы и определите, нужно ли вам предпринять какие-либо дополнительные шаги.

По мере того, как вы оттачиваете потенциальные инвестиции, убедитесь, что получили финансирование как для собственности, так и для любых сопутствующих затрат на ремонт или разрешение. Преобразование коммерческого помещения в жилое займет время, поэтому очень важно сразу приступить к работе, как только сделка будет заключена. Узнайте, как покупать коммерческую недвижимость, напишите убедительную презентацию и изложите свои планы относительно собственности. При правильной подготовке вы сможете сразу перейти от процесса закрытия к редизайну, что на один шаг приблизит вас к вашему первому чеку арендной платы.

Как изменить зонирование с коммерческого на жилое

Самым важным шагом в преобразовании коммерческой недвижимости в жилую является понимание зонирования. Инвесторам следует изучить местные законы, прежде чем они начнут искать недвижимость. Это не позволит вам тратить время на недоступное место. Если эта стратегия аренды вас интересует, подключитесь к Интернету и начните исследование. Лучший способ охватить все ваши базы — начать с уровня города, а затем перейти к законам округа.Они обозначат различия в собственности и укажут вам правильное направление для начала процесса изменения зонирования.

1. Осмотрите местность: Изменения в земле вокруг вашей собственности, такие как новые дороги или здания, могут быть использованы в ваших интересах, если вы хотите изменить зонирование своего коммерческого здания. Некоторые соседи могут возражать против вашего плана по изменению зонирования, но при правильном осмотре вашего района вы можете заметить изменения, которые пойдут на пользу вашему делу и понравятся другим.

2. Узнайте о законах о зонировании: Обязательно ознакомьтесь с местными законами и постановлениями, касающимися ограничений и использования зон. Вы можете узнать о законах о зонировании в вашем районе, проведя онлайн-исследование или обратившись в местный отдел планирования.

3. Поговорите с соседями: Вы можете столкнуться с некоторым сопротивлением со стороны ваших соседей, когда дело доходит до ваших планов переназначения. Из-за этого может быть полезно поговорить с соседями и произвести хорошее впечатление.Любой отказ от ваших соседей повлияет на решение вашего отдела планирования одобрить или отклонить ваш запрос.

4. Подать заявку на изменение зонирования: После того, как вы провели исследование и подготовились, пришло время подать заявку на изменение зонирования. Вам необходимо будет заполнить документы, предоставленные вашим местным отделом планирования. Плата за это может варьироваться от сотен до тысяч в зависимости от вашего региона.

5. Анализ: После того, как вы подадите заявку на изменение зонирования, будет проведен анализ вашего плана.Возможно, вам придется соответствующим образом скорректировать свои планы, если возникнут какие-либо аргументы против них.

6. Заседание комиссии: Ваша петиция о переносе зоны будет обнародована, чтобы у местных жителей была возможность узнать о любых намерениях по изменению зонирования. Затем состоится заседание комиссии. Это возможность для любого представителя общественности высказать свои опасения, а для вас — возможность обосновать и объяснить свои планы.

7. Заседание законодательного органа: Рекомендация комиссии по планированию затем передается законодательному органу, который принимает окончательное решение.Если они решат отклонить ваши планы, вам нужно будет подождать период времени в зависимости от вашей местной юрисдикции, прежде чем подавать новую заявку.

Затраты на переоборудование

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую в долгосрочной перспективе может оказаться финансово выгодным; тем не менее, есть несколько предварительных затрат, о которых следует знать, прежде чем начинать этот процесс. Одна из первых затрат, с которой вы столкнетесь, — это заявочный взнос, связанный с изменением зонирования собственности. Точная цена часто будет зависеть от размера недвижимости или участка, который вы переназначаете.Оценки варьируются от 500 до 5000 долларов.

После завершения административных шагов вам нужно будет соответствующим образом составить бюджет на ремонт и структурные изменения в собственности. Опять же, жилые и коммерческие объекты имеют разные строительные нормы и правила. Для успешного создания жилых домов может потребоваться перемонтаж и новая планировка. Найдите опытного подрядчика, который проведет осмотр собственности и поймет, на сколько изменений вам потребуется внести в бюджет. Хотя индустриальная эстетика может быть частью привлекательности ваших новых жилых домов, все же важно убедиться, что они безопасны и пригодны для жилья для новых арендаторов.

Еще одна значительная статья расходов при переоборудовании коммерческой недвижимости — это любые изменения внешнего вида, такие как изменение парковки или ландшафта. Обратите внимание на поток транспорта на участки и из них и будьте готовы переставить участки по мере необходимости. Это может привести к дополнительным расходам, но будет иметь важное значение при продвижении вашей собственности новым арендаторам. То же самое можно сказать и об изменениях в озеленении и обуздании.

Советы по ремонту для преобразования коммерческой недвижимости в жилую

Не забывайте о конечной цели при преобразовании коммерческой недвижимости в жилую: сдачу объекта в аренду.Несмотря на то, что возможны несколько структурных ремонтов, помните об эстетике и функциональности при проектировании новой собственности. Вот несколько советов, которые помогут превратить коммерческую недвижимость в дома:

• Не торопитесь: Каждый инвестор хочет свести к минимуму расходы на содержание и привлечь арендаторов, но спешка с проектом реконструкции — не способ добиться этого. Хотя вы и ваша команда должны установить строгие сроки, не сокращайте расходы на ремонт.

• Положитесь на существующие особенности: Многие коммерческие объекты будут иметь уникальные акценты или особенности дизайна.Используйте это в своих интересах при ремонте. Например, оставление открытой кирпичной стены или высоких потолков может дать вашим объявлениям о недвижимости преимущество на вашем рынке.

• Здоровье и безопасность превыше всего: Большой проблемой при покупке коммерческой недвижимости для превращения в жилую должна быть безопасность будущих арендаторов. Просмотрите все планы ремонта с профессионалом и убедитесь, что проекты соответствуют высоким стандартам.

• Подумайте о естественном освещении: Жилые арендаторы будут иметь совершенно другие списки желаний по сравнению с коммерческими арендаторами.Ваши новые арендаторы, вероятно, будут ожидать большего количества окон и доступа к открытым пространствам. Ищите способы включить естественное освещение и места общего пользования при проектировании здания.

Сводка

При покупке коммерческой недвижимости для проживания необходимо помнить о нескольких вещах. Начните с изучения законов о зонировании в областях, которые вас интересуют, затем встретитесь с опытным дизайнером и узнайте, как лучше всего привести недвижимость в соответствие с правилами. Сделайте серьезный шаг и не забудьте собрать достаточно средств для любых ремонтных работ, которые вам необходимо завершить. Превратить коммерческую недвижимость в жилую вполне возможно — и знание правильных шагов может привести к высокодоходным инвестициям.

---

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне.Читать 3 мин.

1. Типы собственности
2. Как получить жилую недвижимость, зонированную Коммерческую
3. Пять основных соображений: преобразование коммерческой в ​​жилую

Обновлено 15 октября 2020 г.:

Изучение того, как преобразовать жилую недвижимость в коммерческую, зависит от местоположения, поскольку все законы о зонировании регулируются на местном уровне. Перед тем, как начать процесс, важно проконсультироваться с вашим муниципалитетом, чтобы предотвратить возникновение каких-либо ошибок в последнюю минуту.Тем не менее, преобразование жилой недвижимости в коммерческую выгодно для всех, кто хочет начать бизнес из дома.

Постановления о зонировании регулируют использование собственности и, следовательно, ее классификацию государством. Они также стремятся защитить существующие разработки от нежелательных изменений, которые могут повлиять как на бизнес, так и на сообщества.

Виды собственности

Существует пять традиционных типов собственности:

• Коммерческий.
• Жилая.
• Развлекательный.
• Промышленный.
• Сельскохозяйственный.

Повторное зонирование жилой недвижимости может быть сложной задачей, поскольку это влияет на сообщество в целом, часто увеличивая трафик и снижая конфиденциальность. Запросы на отклонение встречаются чаще, чем запросы на повторное зонирование. Вместо того, чтобы изменять способ зонирования земли, дисперсия позволяет сделать исключение из первоначальной классификации зонирования. Дисперсия — более простой процесс.

Даже в этом случае, если собственность по-прежнему в основном является жилым домом, ни изменение зонирования, ни отклонение от нормы не требуется. При этом часто существуют строгие ограничения на процентную долю собственности, разрешенную для использования в коммерческих целях. Ограничения, накладываемые на количество видимых клиентов, также распространены в этих случаях.

Если желаемый бизнес не будет процветать с указанными выше ограничениями, необходимо будет изменить зонирование собственности. В этом случае необходимо разрешение соответствующего совета по зонированию.

Как получить Жилая Зонированная Коммерческая

1. Изучите местные законы о зонировании. — Поищите карты зонирования в Интернете и сравните тенденции зонирования. Для перехода от жилой недвижимости к коммерческой требуется запрос о смене зоны. Это можно сделать только после того, как будет доказано, что переход принесет пользу всему сообществу. Основные категории зонирования:
   • Сельское хозяйство.
   • Коммерческий.
   • Промышленный.
   • Жилая.
   • Смешанное использование.
2. Познакомьтесь с соседями — Проведите встречу с любыми районными ассоциациями, чтобы обсудить планируемое коммерческое развитие. Прежде чем что-либо будет завершено, требуется одобрение правительства и сообщества.
3. Посещайте собрания по зонированию — Посещайте собрания, чтобы установить отношения с важными участниками процесса.
4. Собрать официальные подробности описания земли.
5. Имейте запасной план.
6. Сделать запрос на зонирование.
7. Подать необходимые документы.
8. Объявление в сообщество.
9. Комментарии сообщества C \.
10. Правительственные поправки — Требуются и проверяются любые требуемые изменения.
11. Окончательное голосование — Это когда принимается окончательное решение о зонировании.

Пять основных соображений: преобразование коммерческого помещения в жилое

Учитывая потребность в увеличении жилищного строительства, правительство решило, что лучший способ обеспечить удовлетворение спроса — это использовать ранее существовавшие площади, которые больше не использовались.

Аналогичным образом, изучение того, как преобразовать коммерческую недвижимость в жилую, может позволить покупателям дома сэкономить деньги при покупке нового дома. В связи с недавним спадом в экономике существует большое количество свободных коммерческих объектов, что снижает спрос.Благодаря этому покупатели могут инвестировать в коммерческую недвижимость, преобразовывать ее в жилую и в целом экономить деньги.

1. Дополнительные расходы — Ремонт часто связан с непредвиденными расходами. В частности, затраты на рабочую силу часто оказываются более дорогостоящими, чем предполагалось.
2. Точки доступа — Коммерческая недвижимость часто расположена в оживленных районах с высокой проходимостью, что может означать, что они менее доступны для семей и повседневной жизни. Общие входы также распространены в этих свойствах.
3. Внешние работы — Хотя ремонт внутри здания возможен, могут существовать законы, запрещающие ремонт снаружи здания. Часто, если требуется внешний ремонт, требуется разрешение.
4. Окрестности — Поскольку эти объекты недвижимости часто расположены в центральных районах, могут возникнуть проблемы с чрезмерным шумом от близлежащих заведений, а также с плохим доступом к школам для семей с детьми.
5. Игра ожидания — Ожидание свободного места может занять больше времени, чем предполагалось.Поскольку преобразование коммерческой недвижимости в жилую — это большое изменение, во многих районах действуют правила, требующие достаточных доказательств того, что коммерческая недвижимость нежелательна, прежде чем ее можно будет преобразовать. Некоторые районы требуют, чтобы недвижимость была выставлена ​​на продажу на срок до 12 месяцев, прежде чем ее можно будет приобрести для переоборудования в жилую недвижимость.

Если вам нужна помощь в преобразовании жилой недвижимости в коммерческую, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов.Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Planning Toolbox: Переоборудование жилых домов

Переоборудование жилых домов

«Переоборудование жилых помещений» означает изменение здания, которое использовалось в настоящее время или ранее, в жилое. Это может включать преобразование коммерческого или институционального здания в жилое помещение для одной или нескольких семей или преобразование большого жилого дома для одной семьи в два или более жилых дома.

Преимущества

Переоборудование жилых домов может дать следующие преимущества:

• Энергоэффективность: Переоборудование жилых домов может привести к лучшему использованию больших старых структур и использованию их «воплощенной энергии». Многие из этих построек расположены в районах округа Честер, в городских и пригородных ландшафтах и ​​в других развитых районах, которые находятся в непосредственной близости от услуг и объектов.
Финансовые преимущества
• : переоборудование помогает владельцам этих более крупных сооружений покрывать расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание.
• Выполнение жилищных обязательств: преобразование жилья может помочь муниципалитетам выполнить свои «справедливые» обязанности по предоставлению возможностей для различных форм жилья, причем с относительно низкими последствиями.
• Преимущества муниципального налогообложения: Переоборудование жилых домов может увеличить муниципальные налоговые поступления.
• Возможности доступного жилья: Переоборудование жилых домов может предложить возможности доступного жилья для пожилых, одиноких и молодых супружеских пар.

Ограничения

Переоборудование жилых домов может столкнуться со следующими проблемами:

• Расходы на реконструкцию: некоторые более крупные конструкции могут нуждаться в существенной модификации для соответствия требованиям Единого строительного кодекса Пенсильвании для многоквартирного проживания, включая отдельный доступ, кухню, ванную комнату и требования к подсобным помещениям, а также требованиям Закона об американцах с ограниченными возможностями. Могут потребоваться значительные капитальные вложения.
• Потенциальные конфликты в области землепользования: прилегающие землевладельцы могут возражать против перехода от использования для одной семьи к использованию для нескольких семей из-за опасений, связанных с предполагаемой потерей стоимости собственности, активизацией местной деятельности, переходом в многоквартирный район, увеличением трафика , и повышенные требования к парковке.
Нормативные ограничения
• : Муниципальные постановления о зонировании и разделении, а также о землеустройстве могут ограничивать использование переоборудованных жилых домов.

Как использовать этот инструмент

Политика

: Муниципалитеты должны изучить следующие вопросы политики, поскольку они рассматривают возможность преобразования жилья.

• Муниципалитет, желающий провести переоборудование жилья, должен сначала убедиться, что в сообществе существует очевидная потребность в этом типе жилья.В этом вопросе можно найти рекомендации в комплексном муниципальном плане.
• Если есть такая необходимость, то муниципалитет должен определить, где эти преобразования должны быть разрешены. Следует провести инвентаризацию структур, которые потенциально могут быть преобразованы. Исторические жилища, которые часто представляют собой большие постройки, могут предоставить возможности для переоборудования жилых помещений. Более старые (но не обязательно исторические) жилища, такие как те, что были построены во второй половине 20-го века, также могут предлагать возможности преобразования.Нежилые сооружения, такие как бывшие промышленные здания, коммерческие и офисные здания, также могут быть потенциальными кандидатами на переоборудование жилья.
• Необходимо проанализировать близлежащие улицы, чтобы определить, может ли уличная парковка удовлетворить потребность в дополнительной парковке. Если есть задние служебные переулки, они могут разрешить доступ к парковке на заднем дворе. Доступ к общественному транспорту следует оценить.
• Следует учитывать доступ к инженерным сетям, потому что каждая дополнительная установка должна иметь независимые коммунальные услуги, включая канализацию и водоснабжение.
• Муниципалитет должен определить соответствующее соотношение односемейных жилищ и многоквартирных домов, а также соотношение многоквартирных домов, занимаемых владельцем, к многоквартирным домам, сдаваемым в аренду, поскольку эти соотношения могут влиять на характер района. Муниципалитет должен внимательно следить за районом, чтобы оценить влияние, которое преобразования могут оказать на характер района.
• Муниципалитету следует оценить потребности в муниципальных услугах, которые возникнут у дополнительного населения в связи с его способностью предоставлять эти услуги.

Правила: после того, как муниципалитет установит политику, регулирующую переоборудование жилых помещений, можно рассмотреть нормативные положения.

• Муниципалитету следует определить районы зонирования, в которых разрешена перестройка жилья. Это может быть показано на карте единого назначения, добавлено в качестве особого исключения или условного использования в определенных районах зонирования или добавлено к карте муниципального зонирования в качестве наложенного района.
• После определения района (районов) необходимо сформулировать конкретные параметры, относящиеся к размеру лота, приемлемым структурам и размеру единицы преобразования.Муниципалитету следует использовать свои существующие постановления для определения площади и основных положений, которые будут применяться к переоборудованным жилым домам. Этот язык должен содержать ссылку на Единый строительный кодекс Пенсильвании для описания технических деталей переоборудованного строительства. Муниципалитеты также должны ссылаться на требования Закона об американцах с ограниченными возможностями.
• Общие правила, используемые муниципалитетами для переоборудования жилых помещений, требуют, чтобы внешний вид существующего жилища оставался таким, как если бы он был домом для одной семьи, за исключением дополнительных дверей и пожарных лестниц; эти требования помогают смягчить восприятие того, что характер района находится в переходном состоянии.Однако внешние модификации могут быть осложнены историческими мерами по сохранению, которые могут быть применимы к потенциальным кандидатам на преобразование.
• Следует установить максимальную плотность застройки, используя максимальную плотность на лот, минимальную площадь пола и (косвенно) через минимальные требования к открытому пространству на территории и парковке.

Примеры

• Городок Франклина разрешает переоборудование жилья в районе V-Village (раздел 27-801) Постановления о зонировании поселка.Деревенский район Франклина Тауншипа расположен в непосредственной близости от Кемблсвилля и Честервилля. Конкретные положения, касающиеся переоборудования жилых помещений, включены в Дополнительные стандарты (Раздел 27-1711) Постановления о зонировании.
• Pennsbury Township разрешает переоборудование жилых помещений в районе MU-Multi-Use (Статья XIV) путем условного использования, но переоборудованное жилище должно быть квалифицированным историческим сооружением. Конкретные положения, касающиеся преобразования, содержатся в главе, озаглавленной «Район наложения исторических ресурсов» (статья XVII).В определение термина входит преобразование сарая на две квартиры.
• Tredyffrin Township разрешает переоборудование существующих односемейных домов в Район проживания и Район Сохранения Сельского Хозяйства в виде особых исключений. Конкретные положения перечислены в разделах 208-106 «Общие положения» Постановления о зонировании.

Ссылки по теме

• Раздел 604. (4) Закона 247, Кодекс планирования муниципалитетов (MPC), требует, чтобы положения постановлений о зонировании были разработаны (среди прочего) «для обеспечения использования земли в муниципалитете для жилого строительства различные типы жилья, охватывающие все основные формы жилья, включая односемейные и двухквартирные жилища, а также разумный выбор многоквартирных домов в различных вариантах… «
• Единый строительный кодекс Пенсильвании

Сопутствующие инструменты

НДС при переустройстве частично нежилых зданий

Недавнее решение Верховного суда может повлиять на то, как девелоперы подходят к преобразованию частично нежилой собственности (например, пабов или магазинов с жилыми помещениями) в новые жилые дома.

Если нежилое имущество было преобразовано в одно или несколько жилых домов, первая продажа такого жилища может иметь право на нулевую ставку для целей НДС. Это важно, потому что поставка с нулевой ставкой позволяет возместить НДС, уплаченный за поставки, использованные при проведении конверсии. Если продажа не соответствует критериям нулевой оценки, она будет освобождена от уплаты НДС, и в этом случае не может быть возмещения входящего НДС.

Ящики

Недавние дела HMRC против Languard New Homes Ltd и MacPherson v HMRC [2017] UKUT 0307 касались переоборудования в новые жилые дома зданий, которые первоначально были частично коммерческими, а частично жилыми (один из них был пабом, а другой — магазином). , обе с жилым помещением).Вопрос заключался в том, может ли продажа нового жилья, состоящего частично из бывшей нежилой части и частично из бывшей жилой части, быть предложением с нулевой ставкой.

Решение

Верхний трибунал, столкнувшись с противоположными выводами, сделанными трибуналами первого уровня по двум делам, вынес решение в пользу HMRC. Нулевая оценка не будет применяться к жилью, которая была создана путем объединения нежилой и жилой частей первоначального здания. Верховный суд принял это решение с некоторыми колебаниями, и было признано, что могут возникнуть потенциально любопытные результаты.

Разработчик может получить нулевой рейтинг или нет, в зависимости от того, как он решил разделить старое пространство. Верхний трибунал привел в пример здание с коммерческим использованием на первом этаже и жилым помещением на верхних этажах. Нулевая оценка может быть достигнута в отношении жилищ, созданных с использованием только площади первого этажа (потому что это преобразование исключительно нежилой части исходного здания), но не в случае создания новых вертикальных жилищ (каждое из которых состоит из части цокольный и верхний, бывшие жилые, этажи).

Маловероятно, что любая экономия НДС обязательно будет определяющим фактором при проектировании переоборудования зданий смешанного назначения (особенно, если экономия НДС составляет всего 5% по сравнению с 20% в случае определенных поставок, сделанных в рамках соответствующих переустройств. ). Но при переоборудовании таких зданий застройщикам необходимо будет учитывать последствия НДС.

Глава 17.52 ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕРЕЗИДЕНЦИАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ В КОНДОМИНИУМ ИЛИ АНАЛОГИЧНЫЕ ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Глава 17.52

ПРЕОБРАЗОВАНИЕ НЕРЕЗИДЕНЦИАЛЬНЫХ ЗДАНИЙ В КОНДОМИНИУМ ИЛИ АНАЛОГИЧНЫЕ ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ

Ячейки:

17.52.010 Определения.

17.52.020 Требования к карте и плану.

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

17.52.010 Определения.

A. «Преобразование» означает предлагаемое изменение права собственности на земельный участок или участки земли или воздушного пространства вместе с существующими или добавленными строениями, некоторые или все из которых были ранее заняты, от установленного к типу собственности, определенному в подраздел B этого раздела.

B. «Преобразование нежилых зданий в кондоминиумы или аналогичные формы собственности» означает разделение земельного или воздушного пространства для одного или комбинации следующих элементов:

1. Проект, в котором неразделенная доля владения землей сочетается с правом исключительного владения любым офисом, квартирой, квартирой или частью здания, расположенного на земле;

2. Недвижимость в недвижимом имуществе, состоящая из отдельной доли участия в здании на такой недвижимости, вместе с неразделенной долей участия, общей с другими частями той же собственности, причем владельцы являются грантополучателями единиц, причем каждый грантополучатель владеет отдельные интересы в его квартире и интересы как арендатора в общих помещениях;

3.Корпорация, которая создается или используется в первую очередь с целью владения правовым титулом, либо за простую плату, либо на срок в несколько лет, на улучшенную недвижимость, если все или практически все акционеры или члены такой корпорации получают исключительное право занятие части недвижимого имущества, право собственности на которое принадлежит корпорации, право владения которой может быть передано только одновременно с передачей доли или акций или членства в корпорации, принадлежащей лицу, имеющему такое право заполняемость.(Приказ 890 § 1 Исх. A (часть), 1980)

17.52.020 Требования к карте и плану.

В дополнение к требованиям, предъявляемым к предварительной карте, как указано в главе 17.24, для всех предлагаемых преобразований нежилых зданий в кондоминиумы или другие подобные формы собственности необходимо представить следующее:

A. Примерный план и расположение всех офисов, блоков, апартаментов или частей зданий, которые будут индивидуально заселены; общие зоны; места для хранения вещей вне каждого блока; общие части, зарезервированные для исключительного использования владельцев; парковочные места; и объекты и удобства, предоставляемые в пределах общей территории;

Б.Расчетная площадь здания, каждого блока и количество комнат в каждом блоке;

C. Предлагаемые обязательства, условия и ограничения, влияющие на владельцев квартир в рамках проекта;

D. План, демонстрирующий соответствие стандартам застройки участков и плотности основного района зонирования участка и правилам, касающимся управления транспортным спросом (TDM), ландшафтного дизайна, парковки и погрузки, заборов и стен, освещения и освещения, сбора мусора и утилизации области, все в соответствии с Разделом 18, Зонирование;

E.Отчет об имуществе с подробным описанием состояния и срока службы крыши, фундамента, механических, электрических, сантехнических и конструктивных элементов всех существующих зданий и сооружений, подготовленный квалифицированным инженером или служащим строительства. Копия этого отчета должна быть предоставлена ​​каждому потенциальному покупателю заявителем до продажи единицы;

F. Отчет о ремонтах и ​​улучшениях, которые будут выполнены до продажи единиц. (Приказ 1439 § 4 (Исх.F (часть)), 2011: Орд. 890 § 1 Пр. А (часть), 1980)

17.52.030 Плановая комиссия и критерии утверждения городского совета.

Никакое предлагаемое преобразование нежилого здания или его части в кондоминиум или другие подобные формы собственности не должно быть одобрено или условно одобрено полностью или частично, если только Комиссия по планированию или городской совет не установят, что предлагаемый проект соответствует всем следующим требованиям. Чтобы обеспечить соблюдение требований, Комиссия по планированию или городской совет могут устанавливать такие условия, которые необходимы для реализации духа и целей данной главы.

A. Предварительная карта или предварительная карта участка соответствуют требованиям, установленным в соответствии с Разделом 17.24.110 (D).

B. Минимальные стандарты земельного участка и плотности застройки нижележащего района зонирования были выполнены в соответствии с Разделом 18 «Зонирование».

C. Управление транспортным спросом (TDM), озеленение, парковка и погрузка, заборы и стены, освещение и освещение, зоны для сбора мусора и утилизации соответствуют требованиям или были приняты меры, соответствующие правилам, указанным в Разделе 18, Зонирование, если иное не одобрено Плановой комиссией.

D. Соглашения, условия и ограничения. Каждое преобразование нежилого здания в кондоминиум или аналогичные формы собственности должно иметь договоренности, условия и ограничения (далее именуемые «CC&R»), которые, в случае утверждения, должны быть зарегистрированы Регистратором округа во время записи окончательной карты. или карту участка.

E. Подача окончательной карты и карты участков. После утверждения или условного утверждения предварительной карты или предварительной карты участка, подразделение должно провести обследование рассматриваемого участка и улучшений, а также подготовить окончательную карту или карту участка в соответствии с предварительной картой или предварительной картой участка. , как одобрено или условно одобрено, и в соответствии с положениями Закона о картах подразделений и Раздела 17.План кондоминиума, как это предусмотрено в Разделе 6, Глава 1 Гражданского кодекса Калифорнии, не может использоваться в соответствии с положениями этой главы. В дополнение к положениям главы 17.28, Окончательные карты и карты участков, должна быть представлена ​​следующая информация:

1. Дизайн и улучшения. Следующие элементы дизайна и улучшения должны быть выполнены до записи окончательной карты или карты участка:

а. Осмотр помещений должен быть выполнен, чтобы убедиться, что конструкции соответствуют требованиям общественного здравоохранения и безопасности, и должен быть завершен за счет заявителя городом или уполномоченным им городом.Опасные и небезопасные условия должны быть устранены и / или устранены.

г. Преобразование нежилого здания или сооружения в кондоминиум или другой аналогичный проект формы собственности должно соответствовать стандартам городских норм, действующих на дату принятия заявки на преобразование для подачи Городскими властями, включая, помимо прочего, строительство ( несмотря на Раздел 104 (a), (b), (c), (d) и (e) Единого строительного кодекса 1976 года или любое подобное положение любого будущего Единого строительного кодекса, принятого городом), а также противопожарные нормы и правила зонирования .

г. Все общественные улучшения, требуемые действующими городскими стандартами, должны быть установлены на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями.

г. Детекторы дыма и автоматические системы пожаротушения должны быть установлены в каждом блоке в соответствии с требованиями строительного и пожарного кодексов, действующих на дату принятия заявки на переоборудование для подачи Городскими властями в соответствии с требованиями начальника пожарной охраны и главного здания. Инспектор.

e. Электрические и газовые счетчики должны быть предоставлены для обслуживания каждого отдельного устройства в соответствии с правилами обслуживающего предприятия, хранящимися в Комиссии по коммунальным предприятиям Калифорнии, и действующими на дату принятия заявки на преобразование для подачи городскими властями.

ф. Запорная арматура для воды должна быть предусмотрена для каждого блока.

г. Структурный отчет о вредных организмах должен быть предоставлен подразделением для существующих зданий, и все улучшения, рекомендованные в этом отчете, должны быть выполнены.

F. Требования и условия для окончательных карт и карт участков. Окончательные карты и карты участков для подразделений собственности и улучшений, указанные в этом заголовке, должны соответствовать требованиям и условиям для других окончательных карт и карт участков, указанных в этом заголовке и в Законе о картах подразделений. (Постановление 1439 § 4 (Исх. F (часть)), 2011 г .: поправки, внесенные в ходе перекодификации 1989 г .; Пост. 890 § 1 Ис. A (часть), 1980 г.)

Нежилое здание Определение | Law Insider

Относится к

Нежилое здание

Жилое здание означает здание, содержащее одно или несколько жилых домов.

Жилой район Жилой район означает:

промышленное здание означает здание, используемое для или в связи с,

Жилой блок означает дом, квартиру, жилой кондоминиум или передвижной дом, служащий основным местом проживания.

Многоквартирный дом означает жилое здание или часть жилого использования в многоцелевом здании, кроме таунхауса или многоэтажного таунхауса, содержащего четыре или более жилых единиц, каждая из которых должна иметь доступ к общим холлам выше уровня, лестницам. , лифты и дворы;

жилое помещение означает жилую единицу, предназначенную для проживания и проживания, а также структуру, частью которой она является, помещения и принадлежности в ней, а также земли, территории и помещения для использования жильцами в целом или использования что обещано арендатору.«Жилые помещения» включают жилую единицу, которая принадлежит или управляется колледжем или университетом. «Жилые помещения» не включают в себя следующее:

Жилая недвижимость означает недвижимость, включенную в список оценки в соответствии с Разделом 48 (2) (b) Закона о ставках на недвижимость 2004 года в качестве жилого.

сельскохозяйственное здание означает часть добросовестной сельскохозяйственной операции, включающую сараи, элеваторы и другие вспомогательные постройки для сельскохозяйственного использования, но исключая использование в жилых помещениях;

Жилая недвижимость означает любую недвижимость, находящуюся в этом штате, на которой построено или предназначено для строительства жилище;

Флигель означает строение, присоединенное к главному зданию или отдельно от него, которое обычно является вспомогательным и обслуживает главное здание на земельном участке, и включает в себя здание, предназначенное для использования в гаражах для автотранспортных средств, и любое другое нормальная деятельность, поскольку она обычно и обоснованно требуется в связи с главным зданием, но не включает в себя второе жилище;

Жилая недвижимость означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилого помещения для одной или четырех семей, которое используется или занято или предназначено для использования или проживания, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц, но не относится к (а) неулучшенная недвижимость, на которой должны быть построены такие жилища, или (б) кондоминиумы, или кооперативные квартиры, или (в) собственность ассоциации домовладельцев, которая не принадлежит продавцу за вознаграждение.

Торговый центр означает здание или здания с двумя или более магазинами, которые используются в основном для розничных продаж, но могут включать коммерческую торговлю или профессиональное использование.

Основное здание означает здание, в котором осуществляется основное или основное использование участка, на котором оно возведено;

Нежилое строительство | Анахайм, Калифорния

Изменение использования (TI или изменение занятости)

Найдите информацию о разрешениях, полезные ссылки, общую информацию и онлайн-услуги.

снос

Найдите информацию о разрешениях на снос, полезные ссылки и онлайн-сервисы.

Флаг и фонарные столбы

Просмотрите разрешительные документы и ссылки на строительство флагштоков и дополнительные полезные онлайн-услуги.

Новое коммерческое строительство

Просмотрите разрешения и информацию, о которой вам нужно знать для нового коммерческого строительства.

Бассейны и СПА

Найдите список разрешений, которые вам понадобятся перед началом строительства.

Рестораны

Найдите список разрешений, необходимых для строительства ресторана.

Сейсмическое обновление

Выполните поиск по списку разрешительной информации, о которой вы должны знать, прежде чем начинать сейсмические обновления.

Знаки

Узнайте о разрешениях, которые необходимы для установки знака.

Покрасочные камеры

Просмотрите информацию о разрешениях на окрасочные камеры.