К способам управления многоквартирным домом относятся – 161. . /

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами. Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

• гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
• соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
• взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
• предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

• владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
• хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
• коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести голосование по теме способа осуществления подобной деятельности. На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

• непосредственное управление МКД;
• руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
• руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Заключение договора с управляющей организацией

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК. Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом. От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом. Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья. Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

 

 

advokat-malov.ru

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

zakonius.ru

Понятие и способы управления мкд.

Управление многоквартирным домом: это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по владению, пользованию и распоряжению в установленном порядке общим имуществом многоквартирного дома, направленных на обеспечение:

благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

надлежащего содержания и сохранности общего имущества в многоквартирном доме;

решения вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительскимкооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления домом или не реализуют выбранный способ, орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. После 1 января 2007 г. будет применяться общая норма п. 4 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой орган местного самоуправлении также обязан в установленном Правительством порядке проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано.

Под нереализацией выбранного способа управления домом предлагается, например, понимать ситуации, когда собственники выбрали способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления.

studfiles.net

Способы управления многоквартирным домом

Из всех существующих способов управления многоквартирными домами наиболее популярным (а значит, и эффективным) остается привлечение управляющей организации. Однако у жильцов также есть возможность организовать ТСЖ или управлять МКД без образования юридического лица. В статье мы подробно ознакомимся с существующими формами управления. Помимо общих понятий вы найдете здесь отсылки к нормативным документам и разбор не очевидных моментов.

Выбор схемы управления МКД

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоэтажке должны выбрать форму управления принадлежащей им недвижимостью. Обслуживание МКД требует определенных навыков и постоянного приложения усилий, поэтому здесь привлекаются специализированные компании или организуется согласованная работа всех собственников.

Управленческая деятельность направлена на то, чтобы достигнуть следующих целей:

• обеспечивается удобство и безопасность проживания;
• общедомовое имущество сохраняется и поддерживается в нормальном состоянии;
• обеспечивается бесперебойное предоставление жильцам требуемых коммунальных услуг.

Для достижения всех перечисленных задач управленцы должны отслеживать состояние имеющихся в здании коммуникаций и оборудования, содержать в чистоте общедомовые помещениях и территорию вокруг, заключать соглашения с ресурсовиками и отслеживать их исполнение.

Какие бывают способы управления многоквартирными домами

Владельцы жилплощади по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ обязуются выбрать то, как будет управляться их МКД. Возможных схемы здесь три:

• УО;
• товарищество или кооперативное объединение;
• непосредственное управление жителями (тут есть ограничение – в доме не может быть больше трех десятков квартир).

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции самих владельцев помещений. У них вместе с правом собственности появляется ответственность за то, в каком состоянии находится имущество. Предотвращение потенциального вреда окружающим из-за ненадлежащего состояния здания – одна из основных задач, решаемых управленцами.

Выбранный владельцами квартир способ управления многоквартирным домом определяет, кто займется его обслуживанием. Им же определяются лица, ответственные за то, насколько качественно и полно выполняются необходимые работы. Более детально Детали каждой из трех перечисленных схем управления описаны в отдельном материале из нашей справочной системы.

Читать статью

Вердикт по выбору конкретного способа управления многоквартирным домом принимается в рамках ОСС. Только в этой ситуации при соблюдении всех положенных по ЖК РФ процедур и составлении протокола оно будет считаться законным. В противном случае у контролирующих органов появляется повод для оспаривания правомерности такого решения в судебном порядке.

Принятые на общедомовом собрании решения чаще всего признаются нарушающими законодательство по нескольким поводам:

• в ОСС поучаствовало меньше 50 процентов от числа тех, кто владеет недвижимостью в МКД;
• бюллетени для сбора голосов в заочном формате составлены с нарушением законных требований;
• нарушен порядок уведомления жителей о предстоящем голосовании;
• перед голосованием вопрос озвучен в иной форме, отличающейся от той, которая указывалась в повестке.

Подробно порядок выбора способа управления МКД со ссылками на нормативные документы описан в отдельном материале.

Если жители не смогли выбрать способ управления домом

Не всегда собственники квартир проявляют достаточную инициативу для того, чтобы за год определиться с тем, кто будет управлять их домом. МКД не должен оставаться без соответствующего обслуживания, поэтому в такой ситуации у органов местной власти появляется право назначения управляющей организации.

На муниципалитет по закону накладывается ответственность за безопасное проживание людей. Кроме того, отдельные помещения в МКД могут находиться во владении города. Это считается главными причинами наделения местных властей правом решать проблему с порядком управления многоквартирным домом при долгом отсутствии конкретных действий от жителей.

Для нахождения организации на роль управляющего власти города организуют проведение открытого конкурса. Поучаствовать в нем может любая УК. Варианты предлагаются собственникам, и они выбирают подходящую компанию в зависимости от ее условий обслуживания, репутационных и прочих моментов.

Утверждение списка работ и услуг для тех, кто будет обслуживать общедомовую собственность

Ключевой момент в управлении многоквартирным домом – закрепление за ответственными лицами перечня работ и услуг. Эти обязанности в зависимости от способа управления многоквартирным домом по ЖК могут прописываться в разных документах:

• решение ОСС при непосредственном управлении;
• договор управления при передаче МКД управляющей организации;
• устав ТСЖ или ЖК при создании жильцами такого объединения;
• договор оказания услуги при непосредственном управлении и привлечении управляющей организации на договорной основе;
• решение застройщика, если управление многоквартирным домом осуществляется строительной компанией.

Более подробно указанные 5 вариантов описываются в материале из справочной системы «Управление МКД».

Плюсы и минусы непосредственного способа управления МКД

При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, предусмотренного ст. 161 ЖК РФ, обязанности по содержанию жилья и нежилых помещений выполняются самими собственниками – при этой форме они сами выступают управляющими и не привлекают посредников. Реализация данного способа возможна для МКД, в которых менее 30 квартир. Практика показывает, что в небольших домах жильцы проявляют больше инициативы и сплоченности для решения общих задач.

Если выбирается непосредственный способ управления многоквартирным домом, то все статьи расходов при расчетах с ресурсоснабжающими организациями, ремонте или уборке полностью финансируются самими владельцами квартир.

Основных плюсов при такой форме управления три:

• собственники не несут расходов на оплату услуг управляющей компании;
• владельцы квартир сами выбирают подрядную организацию для заключения договора на техническое обслуживание МКД. Если к ее работе появляются претензии, то договор просто расторгается. Определенные работы по содержанию общего имущества собственники могут выполнять своими силами, к примеру, убирать или благоустраивать прилегающую к зданию территорию;
• каждый владелец помещения сам заключает договор с ресурсовиками. Из-за этого не возникает общей ответственности в ситуациях, когда кто-то из жителей становится злостным неплательщиком.

Есть у непосредственного способа управления домом и пара минусов:

• владельцы квартир лишаются права на получение бюджетных средств на проведение капремонта. Малоэтажные здания с ограниченным числом квартир в большинстве случаев построены давно и требуют реконструкции, поэтому данный недостаток порой оказывается очень существенным;
• такая форма управления не будет эффективной при отсутствии у собственников инициативы или времени на то, чтобы заниматься вопросами содержания МКД.

Более подробно о том, как на практике реализуется непосредственный способ управления многоквартирным домом, вы можете почитать в материале из нашей справочной системы. В нем подробно и со ссылками на нормативные документы описываются следующие вопросы:

• кто при такой форме управления занимается содержанием общего имущества;
• как заключаются договоры с подрядными организациями;
• кто предоставляет коммунальные услуги и как выстраивать отношения с поставщиками;
• кто отвечает перед владельцами помещений за состояние общедомовой собственности и предоставление КУ.

ТСЖ и ЖК как способ управления многоквартирным домом

От непосредственной формы управления этот вариант отличается тем, что владельцы создают и регистрируют организацию, которая занимается обслуживанием общей собственности. У нее есть определенная структура, руководитель, органы правления и устав. Все это обеспечивает более высокую эффективность такой формы управления.

Товарищество может часть работ выполнять собственными силами, например, убирать помещения или содержать сантехнику. Наличие зарегистрированного юридического лица позволяет законно вести коммерческую деятельность. При необходимости можно получить из местного бюджета средства на проведение капремонта МКД.

Основные плюсы ТСЖ и ЖК:

• средства собственников используются для оплаты коммунальных ресурсов и прочих нужд жильцов только своего дома;
• объединение само планирует необходимые работы, выбирает подрядчиков и контролирует качество;
• с плохо работающей обслуживающей организацией легко расторгнуть договор;
• можно получать дополнительный доход, например, за счет сдачи помещений или рекламных площадей. Он расходуется на общие нужды;
• каждый член объединения имеет доступ к финансовой отчетности.

Минусы товариществ:

• ТСЖ как юридическое лицо при нарушениях может подвергнуться серьезному штрафу, что приведет к его банкротству;
• при появлении неплательщиков РСО могут применять санкции ко всему дому без уточнения конкретного виновника.

О тонкостях взаимодействия ТСЖ и жителей читайте в свежем номере журнала «Управление МКД».

Привлечение УК

Наиболее широко распространенным способом управления многоквартирным домом из трех существующих вариантов является привлечение управляющей организации. Она выполняет весь перечень работ и услуг, которые требуются для обслуживания МКД.

Основанием для выбора именно этого способа управления многоквартирным домом, как и везде, является общее собрание – на нем рассматриваются требования к УК, предусматривается время, на которое заключается договор и другие вопросы. Соглашение с управляющей организацией заключается на срок от 1 до 5 лет.

Плюсы работы с УО:

• опытный обслуживающий персонал;
• удешевление КУ в сравнении с ТСЖ, так как УК работают с большими объемами;
• разбирательство с неплательщиками силами самой управляющей организации, в результате чего остальные собственники не испытывают неудобств;
• контроль качества услуг путем обращений и жалоб непосредственно в УК или надзорные органы.

Есть при привлечении управляющих компаний и определенные минусы:

• УК сама решает, в каком порядке проводить работы по ремонту и обслуживанию, а также кого выбрать подрядчиком;
• финансовые потоки не будут такими прозрачными как в случае с ТСЖ;
• УО могут назначить по конкурсу, если жильцы в установленный срок не выберут ее самостоятельно.

www.gkh.ru

Выбор способа управления многоквартирным домом

С 1 марта 2005 года на территории России вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от организационного статуса: гражданин, предприятие, муниципалитет, государство) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ в доме и их стоимость.

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Существует 3 способа управления многоквартирным домом:

1) Непосредственный способ управления

2) Управление товариществом собственников жилья

3) Управление посредством управляющей организации

В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (не заключен договор управления), орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

Решение вопроса о выборе способа управления находится в исключительной компетенции общего собрания собственников, поэтому выполнить свою обязанность по выбору способа управления собственники смогут только путем проведения общего собрания и принятия на нем необходимых решений.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений:

— о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,

— о ремонте общего имущества в многоквартирном доме,

— о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,

— об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;

— о выборе способа управления многоквартирным домом;

— о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

— другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

подробнее

 

Способы управления: что выбрать?

1-й способ управления — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

подробнее

 

2-й способ управления — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

При этом способе управления товарищество собственников жилья от своего имени заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

подробнее

 

3-й способ управления — управление управляющей организацией

При этом способе управления избранной управляющей организацией с каждым собственником помещения и заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

подробнее

 

Обязанности органов местного самоуправления муниципальных образований по организации обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее — Постановление № 75), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

подробнее

pkgo.ru

54.Способы управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений сами решают все вопросы на общих собраниях. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме заключают на основании так же решений общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Управляющая компания (УК) – коммерческая организация, созданная для управления домами, имеющая одной из целей — получение прибыли.

Вы на общем собрании можете принять решение о выборе способа управления своим домом через управляющую компанию. После этого, Вы можете выбрать конкретную управляющую компанию. а) Преимущества:

· Специалисты, работающие в УК, как правило, профессиональны и работают на постоянной основе.

· УК берет на себя решение всех вопросов в отношениях с поставщиками услуг.

Наличие материально-технической базы позволяет выполнять работы с большим качеством и в минимальные сроки.

Сохраняются все Ваши льготы и субсидии.

УК можете получить деньги на проведение капитального ремонта дома, согласно ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

) Недостатки:

· Основная цель УК – получение прибыли, которую она использует по своему усмотрению, но не обязательно на обслуживание домов.

· 20-30% от сбора Ваших средств пойдет на оплату услуг УК.

· Деятельность УК не лицензируется, значит, существует вероятность возникновения недобросовестных фирм.

· Вы будете иметь меньшую возможность контролировать расходование Ваших денег.

· Как правило, новые УК, это хорошо известные Вам ЖЭКи, ДЭЗы и т.д., чью работу Вы знаете.

Жилищный кодекс РФ (ст.161) обозначает три способа управления, посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом многоквартирного дома:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

Способы управления – это по сути варианты структур, выполняющие функции управления домом. При одном способе такая структура вовсе отсутствует, а ее функции рассредоточены между всеми собственниками (непосредственное управление), при другом – структура создается из состава собственников помещений (правление ТСЖ), а при третьем способе – управленческая структура привлекается со стороны — управляющая организация.

Для того, чтобы схема управления домом, характерная для конкретного способа управления заработала, необходимо выбрать и реализовать данный способ.

Выбор способа может быть организован двумя путями:

· собственники помещений могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений;

· орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений до 1 января 2007 года не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

По состоянию на 01.06.2011 все управляющие организации в городском округе Самара выбраны по решению общих собраний собственников помещений многоквартирных домов.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме Договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений (ст.162 ЖК РФ).

studfiles.net

Особенности и способы управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности управления многоквартирным домом. Также в ней проанализированные различные способы управления многоквартирным домом.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В соответствии с требованием Жилищного кодекса (ЖК) РФ управление многоквартирным домом (МКД) должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме [1].

При этом важно, чтобы сама управляющая организация имела стабильные экономические показатели, которые позволяли бы ей уверенно осуществлять управление многоквартирным домом.

Перед собственниками помещений в МКД стоит непростая задача по выбору одного из трех предусмотренных ЖК РФ способов управления многоквартирным домом [1]:

– непосредственное управление собственниками помещений;

– управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным или иным специализированным кооперативом;

– управление управляющей компанией (УК).

Для оценки указанных способов управления необходимо рассмотреть основные принципы каждого из них.

Однако, прежде всего следует обратить внимание на введенное в ЖК РФ (ст. 161.1) новое структурное звено, осуществляющее работу по выбору способа управления МКД и последующую связь с управляющей организацией, — совет многоквартирного дома [1].

В ст. 161.1 подробно рассказано о назначении совета, порядке его избрания и функционирования, о выборе председателя совета, его правах и обязанностях и других вопросах, связанных с работой совета. Рассматривая эту статью ЖК РФ главным образом с точки зрения ее влияния на выбор способа управления МКД, можно отметить следующее.

Создание совета МКД, по мнению законодателя, должно способствовать скорейшей передаче дома в непосредственное управление или управление УК и повышению ответственности собственников помещений за этот выбор.

Собственники помещений в МКД (при более четырех квартир) обязаны избрать совет дома и председателя совета, которые должны подготовить предложения «по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме» (ст. 161.1, часть 5, п. 3). Они обязаны ежегодно проводить общее собрание и контролировать выполнение обязательств по заключенным договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В ст. 161.1 подробно перечислена работа, которую должен проводить совет и его председатель, но уже сказанного выше достаточно для того, чтобы усомниться в реальности осуществления указанных требований. Для их выполнения необходимо, как минимум, иметь в МКД инициативных людей для работы на общественных началах, юристов, знакомых с вопросами управления домами, помещение для проведения собраний, место для работы совета, оргтехнику и т. п. Своевременное избрание совета МКД имеет невысокую степень вероятности, поэтому предполагается уже через год передать органу местного самоуправления инициативу по созыву общего собрания для избрания совета МКД и его председателя или созданию в доме ТСЖ. Это означает, помимо всего прочего, что вопрос организации ТСЖ инициируется только в последнюю очередь, с чем трудно согласиться [1].

Совет МКД — это новое звено в системе управления домом. Целесообразность его введения без учета отмеченного выше перечня работ не вызывает оптимизма. На деятельность УК совет МКД оказывает влияние только в том смысле, что при заключении договоров на управление домом или на содержание и ремонт общего имущества МКД соответствующий договор УК заключает не с каждым собственником помещения, а с председателем совета, имеющим полномочия собственников, удостоверенные доверенностями. При этом УК обязана по требованию собственников помещений выдать им копии соответствующих договоров.

На наш взгляд, для УК, а также для собственников квартир будет удобнее по всем основным вопросам, связанным с подписанием и исполнением упомянутых договоров, общаться через председателя совета дома. Однако практика покажет, насколько жизнеспособными и долговременными окажутся советы домов в существующих условиях без финансовой, административной и материально‑технической поддержки.

При непосредственном управлении МКД собственники помещений в данном доме заключают договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме на основании решения общего собрания с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ).

Договоры на коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение, отопление) заключаются каждым собственником помещения от своего имени с поставщиками энергоресурсов.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление, от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Непосредственное управление осуществляется в МКД, где не образовалась инициативная группа, способная создать ТСЖ и взять на себя управление домом, где недостаточная информированность собственников квартир о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников квартир рассчитывает по тем или иным причинам самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости коммунальных услуг.

Непосредственное управление представляется нам наименее продуктивным способом управления МКД по следующим основаниям.

Электро– и газоснабжение при всех способах управления оплачиваются непосредственно энергоснабжающим организациям.

При установке счетчиков воды ее расход оплачивается при любом способе управления на основании показаний счетчика (как и водоотведение).

При наличии приборов учета тепла в квартире, что не характерно для абсолютного большинства домов, оплата его стоимости тоже не зависит от способа управления МКД.

При отсутствии квартирных приборов учета тепла, в зависимости от того, есть или нет приборы учета тепла в доме, собственник квартиры может в отдельных случаях получить расчетным путем несколько меньшую сумму за оплату тепла. Однако это довольно трудоемкий процесс, зависящий от многих факторов, в том числе от объективности данных теплоснабжающей организации, и поэтому малоперспективный.

К тому же следует учесть, что поставка в квартиру воды и тепла зависит как от энергоснабжающей, так и от эксплуатирующей организации, что во многих случаях затрудняет определение ответственной организации за некачественную и несвоевременную поставку энергоносителей в квартиру.

Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управлением МКД, которая не будет способствовать профессионализму в решении управленческих задач.

Отмеченные особенности рассматриваемого способа управления привели к его фактической отмене Федеральным законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ. В п. 5 ст. 7 этого закона сказано о том, что до 01.04.2015 собственники помещений в многоквартирном доме с количеством квартир более 16, в случае непосредственного управления таким домом, обязаны провести общее собрание и принять решение о выборе иного способа управления. Таким образом, способ непосредственного управления МКД может осуществляться только для тех МКД, количество квартир в которых не превышает 16.

Для оценки способа управления ТСЖ целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.

Во‑первых, ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в МКД.

Во‑вторых, основная цель ТСЖ — управление комплексом недвижимого имущества в МКД. При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающем управление финансами, содержанием и ремонтом общего имущества, его сохранением и приращением, управление обеспеченностью коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми блоками единой системы управления ТСЖ [2].

Избранный подход позволяет перейти к всесторонней оценке способа управления ТСЖ.

Управление ТСЖ предполагает, что все финансовые ресурсы общества находятся в его распоряжении.

Можно согласиться с принципиальной постановкой вопроса в изменениях к ЖК РФ (часть 2, п. 1 ст. 136) об ограничении количества квартир и домов, входящих в ТСЖ. Однако практическое решение вопроса вызывает более чем удивление. Согласно этим изменениям, в ТСЖ может входить несколько домов, если количество квартир в них составляет в сумме не более 30 и расположены дома на прилегающих участках. В то же время нет ограничения на количество квартир в одном доме. Это означает, например, что недопустимо вхождение в одно ТСЖ двух типовых расположенных рядом 60‑квартирных домов, а в одном 1000‑квартирном доме создать ТСЖ можно. Исходя из практики, следовало бы рекомендовать ограничение двумя домами, но с общим количеством квартир 400–500. Законодатель принял разумное решение не распространять п. 1 ч. 2 ст. 136 на ТСЖ, созданные до введения указанной поправки, а законом от 21.07.2014 № 255‑ФЗ отменил ограничение на количество квартир, которые могут входить в ТСЖ, включающее несколько домов.

В изменениях ЖК РФ (ст. 136) ужесточены требования к созданию и регистрации ТСЖ и правовому положению его членов (глава 4), с чем, по нашему мнению, следует согласиться, так как они в определенной степени препятствуют рейдерским захватам ТСЖ и недоразумениям, возникающим в процессе функционирования товарищества [1].

Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные перечислением на ее расчетный счет платы собственников квартир в МКД за обслуживание и коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию МКД в соответствии с утвержденными Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Отличительные особенности управляющей компании заключаются в следующем.

Управляющая компания относится к числу хозяйственных (коммерческих) организаций, основной целью которых является извлечение прибыли. Однако это обстоятельство отнюдь не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению МКД, а, наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.

Мотивация к лучшему обслуживанию МКД у управляющей компании иная, чем при управлении ТСЖ, но она присутствует как положительный фактор, который следует учитывать при выборе способа управления МКД.

Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством МКД, чем это может позволить себе управление ТСЖ. Этот масштаб создает предпосылки для профессионального управления, так как дает возможность для концентрации в управляющей компании различных специалистов: экономистов, юристов, управленцев, инженеров по строительным, электромонтажным, санитарно‑техническим и другим работам, психологов. Знания и опыт таких специалистов, безусловно, окажут положительное влияние на уровень профессионализма управляющей компании.

Управляющая компания отличается от управления ТСЖ значительно большей стабильностью, то есть способностью к нормальному функционированию в заданном режиме при выбытии по какой‑либо причине одного из руководителей организации. Например, если при управлении ТСЖ оставит свой пост председатель правления, совмещающий эту должность с должностью управляющего, то ТСЖ окажется в трудном положении. В управляющей компании в таком случае никаких сбоев в работе произойти не должно, поскольку в ней имеются заместители руководителя и квалифицированный персонал [3].

Масштаб деятельности управляющей компании должен быть определен с учетом экономической целесообразности, обеспечивающей как максимальное извлечение прибыли, так и повышение уровня содержания и обеспечения необходимыми ресурсами МКД.

Задача очень сложная, ее решение должно быть обосновано не только экономическим расчетом, но и анализом существующей практики работы управляющих компаний.

Управляя значительным количеством МКД, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.

Возвращаясь к основной цели управляющей компании, заключающейся в максимальном извлечении прибыли, следует напомнить, что полученная прибыль уменьшается на соответствующий налог, в то время как при управлении ТСЖ превышение доходов над расходами остается полностью в распоряжении ТСЖ. Однако отмеченные положительные качества управляющей компании создают реальные предпосылки для получения прибыли в объеме, достаточном для успешного функционирования и развития компании. Прибыль может использоваться для приобретения высокопроизводительной техники и инструментов, новых материалов и оборудования, что, в свою очередь, приведет к росту производительности труда, повышению эффективности работы компании и качества обслуживания МКД.

При выборе управляющей компании очень часто предпочтение отдается той, которая обещает внести наибольший финансовый вклад в содержание и ремонт МКД. Однако относиться к таким организациям следует очень внимательно и осторожно. Во‑первых, обещания могут не всегда и не в полной мере выполняться. Во‑вторых, управляющая компания станет стремиться в течение срока действия договора на управление МКД, обычно до одного года (теперь от года до пяти лет), вернуть вложенные в содержание и ремонт финансовые ресурсы. Это обстоятельство не будет способствовать качественному содержанию МКД.

В этой связи следует обратить внимание на управляющие компании с достаточным количеством основных фондов (разнообразной уборочной техники, станков и механизмов для производства сварочных, заготовительных и монтажных работ), оборотных средств для своевременного приобретения необходимых для ремонта материалов и оплаты выполненных работ, производственно‑складской базы, арендованных или собственных офисных помещений, квалифицированного персонала. Такие компании более надежны, они способны развиваться, наращивая техническую оснащенность и повышая качество эксплуатации МКД.

К сожалению, в настоящее время, далеко не все УК полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Однако предпочтение должно отдаваться не тем из них, которые обещают вложить в управление МКД большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые все‑таки обладают минимальной материально‑технической базой и специалистами, способными поднять потенциал организации до профессионального уровня.

Подводя итоги и рассматривая вопрос с точки зрения профессионализма в управлении многоквартирным домом, можно сделать вывод о том, что решить этот вопрос могут только управляющая компания или ТСЖ, ибо превратить всех собственников помещений в многоквартирном доме в профессиональных управленцев даже теоретически не представляется возможным. Обе указанные управляющие организации конкурентоспособны, и каждая из них может при определенных условиях стать профессиональным управляющим МКД.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188- ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
2. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2014.
3. Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: монография / под ред. И.Д. Кузьминой. М.: Юстицинформ, 2011.

Основные термины (генерируются автоматически): управляющая компания, многоквартирный дом, непосредственное управление, общее имущество, собственник помещений, дом, управление ТСЖ, способ управления, РФ, общее собрание.

moluch.ru