Отчуждение недвижимого имущества

Содержание

Что является отчуждением недвижимого имущества

Процедур, проводимых с объектами недвижимости великое множество. И если с некоторыми из них все вроде понятно — продажа, покупка, аренда, передача в наследство, то некоторые вызывают вопросы — например, процедура отчуждения.

Отчуждения — это передача самого объекта и прав на него другому лицу, однако и в данном процессе существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать для удачного совершения сделки и просто понимания самого процесса.

Понятие «отчуждение»

Проще говоря, отчуждение — это дарение. Однако используется данный термин, так как в юридических документов такого термина как «дарение» просто не существует, его заменяет понятие «отчуждение». Хотя используется данное понятие не только в случае подобных взаимоотношений.

Итак, в понятие «отчуждения» входят следующие случаи:

Добровольный отказ от права на имущество;
Предоставление временного права на употребление имущества одним лицом в пользу другого лица;
Утрата права на употребление имущества;
Утрата имущества или его гибель, что ведет к утрате прав на имущество;
Невозможность употреблять свои права на имущество по решению суда.

Существуют и други ситуации, которые могут реализовать данное понятие. Важно — отчуждение считается произведенным в момент, когда имущество переходит в собственность другого лица на основании приобретенного им права и произведенной регистрации этого права у реестре.

Сторона, передающая права, может быть представлена как физическим, так и юридическим лицом, а также муниципальным объектом. Сторона, которая эти права получает, может быть представлена также как физическим лицом — гражданином РФ, имеющим дееспособность, так и юридическим лицом, ведущим деятельность любого рода — как коммерческую, так и не коммерческую.

Важно также отметить, что процесс может считаться совершенным лишь при регистрации права на владение имуществом лицом. Данный процесс оформляется документально по законодательно оформленным правилам. Регистрируется право в специальном государственном реестре учета недвижимого имущества.

Принудительное и добровольное отчуждение

Вообще, процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению, и к принудительному. Например:

Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды;
Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе;
Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды;
Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.

Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.

Сторона, приобретающая права на имущество, может их приобрести в результате следующих видов сделок:

При заключении договора дарения на имя данного лица;
При указании лица в завещании;
При заключении договора приобретения того или иного вида имущества;
При изготовлении (строительстве) материального имущества;
При совершении сделки обмена;
В случае присвоения найденной вещи.

Важно также учитывать, что отчуждение может применяться лишь к материальным объектам, оно не распостраняется на услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Отчуждение доли квартиры

Существуют такие ситуации, когда объект недвижимости не находится в полной владении лишь одного собственника, несколько лиц имеют права на один объект. В таком случае все процедуры, связанные с данным объектом слегка усложняются. Процедура отчуждения не является исключением.

В первую очередь, согласно Гражданскому кодексу, стоит учитывать, что права на приобретение долей имущества имеют другие владельцы этого объекта, вернее, его частей. То есть, если гражданин изъявляет желание продать, сдать в аренду или совершить иные действия с недвижимостью, ему необходима для начала предложить сделать это другим собственникам. И лишь в случае их отказа совершить данное действие, можно смело распоряжаться данной долей имущества.

Для оформления такой сделки желательно воспользоваться одним из предложенных способов действия:

Заявления от долевщиков, что они не против производимых действия, подаваемые весте с ксерокопиями паспорта, для сравнения подписей и исключения факта подделки документов;
Личная явка всех лиц, имеющих права на собственность и подтверждение у нотариуса их согласия с производимыми действиями.

Данный момент очень важен, так как в случае, если после заключения договора другой долевой собственник окажется недовольным процедурой и обратится в суд, суд окажется на его стороне и вполне может признать договор недействительным.

Если несовершеннолетний является одним из долевщиков

Этот случай является еще более щепетильным, чем предыдущий. Права несовершеннолетних граждан очень жестко регламентируются законодательством, а за их исполнением следит опекунский совет. Поэтому если квартира или иной вид недвижимого имущества, часть прав которого принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, планируется к участию в сделке купли-продажи, аренде или иных действий, то придется выполнить несколько условий.

Во-первых, родители или опекуны несовершеннолетнего ребенка обязаны перед совершением сделки найти жилье, имеющее параметры благоустройства на уровне не ниже того, которым обладает продаваемый объект. В случае, если покупка вообще не планируется совершаться, опекунский совет не одобрит сделку. А если она будет произведена без этого разрешения, то данная инстанция может обратиться в суд и признать сделку недействительной.

Во-вторых, стоит учитывать, что после достижения 14-летнего возраста такой гражданин может прийти в опекунский совет и написать заявление об отчуждении. Оформлено он обязательно должно быть в письменном виде, если ребенок не соглашается это делать по любым причинам, никто заставить его не может, и сделка не будет произведена.

Ну и наконец, в-третьих, при выборе новой жилой недвижимости учитываться должны не только технические параметры самой квартиры, но и внешние благоустройства — благоустроенность двора, удаленность от учебных и образовательных заведений, пунктов медицинских услуг.

Документы для оформления отчуждения

Для произведении данной операции, чтобы она считалась официальной и была признана на законодательном уровне, стороне, передающей права, необходимо подготовить следующие документы:

Документ, подтверждающий право владения данным объектом недвижимости;
Заявления долевых владельцев о том, что они не против производимых действий, если имущество находится в долевой собственности;
На момент отчуждения в некоммерческой недвижимости не должны быть зарегистрированы граждане, все они должны быть заблаговременно выписаны из квартиры;
Необязательным, но желательным документом будет справка об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги.

Итак, отчуждение — это передача прав на собственность одним лицом в пользу другого. Причем данная операция может носить как добровольный характер, так и принудительный; она может производиться на взаимовыгодных условиях, и на безвозмездной основе.

grazhdaninu.com

Отчуждение имущества — это… Об особенностях отчуждения недвижимого имущества :: BusinessMan.ru

Отчуждение имущества – это предоставление другим лицам в собственность разных вещей. К ним, в числе прочего, относят акции и иные ценные бумаги. Разберемся далее в особенностях отчуждения имущества.

Общие сведения

В гражданском праве отчуждение имущества – это процедура, связанная с передачей прав на те или иные вещи. При этом один субъект (предоставляющий предмет) должен являться собственником. Здесь необходимо указать на один важный момент. Отказ от права на вещь или продукт интеллектуальной собственности, передача материальных ценностей во временное использование не будет выступать как отчуждение имущества. Это же положение действует в отношении услуг. Аналогичная ситуация складывается при ссудных или арендных отношениях. В указанных случаях также не осуществляется отчуждение имущества. Это происходит только при определенных сделках. При ссуде или аренде объекты передаются только во временное использование. Право собственности на них остается у законного владельца.

Сделки

Существует определенная категория отношений, при которых происходит отчуждение имущества. Это:

Купля-продажа.
Дарение.
Обмен и пр.

Во всех этих случаях одно лицо теряет, а другое приобретает право собственности на объект. Им может являться недвижимое либо движимое имущество.

Специфика

Перечень вещей, в отношении которых действует право собственности, определен законодательно. Между тем, он остается открытым и постоянно пополняется. Право собственности субъект может утратить не только при совершении какой-либо сделки. Лицо может также и уничтожить вещь, кроме того, она может быть у него изъята на законных основаниях.

Заключение договоров

Отчуждение государственного имущества происходит в рамках приватизации. Как правило, в таких случаях находится частный инвестор, который приобретает какой-либо объект за установленную цену. Отчуждение муниципального имущества осуществляется аналогичным образом. В качестве примера можно привести приватизацию квартир, оформленных в пользование по договорам найма. Также в законодательстве предусмотрена передача в собственность гражданам земельных участков. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества сказано в нормативных актах МО, а также в ГК. При передаче в собственность земли, в частности, назначаются публичные слушания, проводится определенная подготовка участка к сделке.

Мена

Отчуждение имущества может происходить на возмездной или безвозмездной основе. Например, при заключении договора мены взамен объекта лицо получает другую вещь. В этом случае право собственности на первое имущество он теряет, но приобретает его в отношении предоставленной материальной ценности. Условия мены прописываются в самом договоре.

Дарение

В этом случае происходит безвозмездное отчуждение объекта. Таким же образом осуществляется переход прав на него. Кроме того, даритель вправе освободить другое лицо от имущественного обязательства перед собой. Одной из разновидностей дарения выступает пожертвование. В этом случае, однако, имеет место общественная польза в процессе отчуждения. Таким способом, как правило, передаются вещи или иные ценности в пользу больниц, религиозных организаций, воспитательных учреждений и пр.

Запрет на отчуждение имущества

В законодательстве предусмотрены случаи, когда субъект не может свободно распоряжаться своими материальными ценностями. Так, например, при заключении долгосрочного арендного договора (более чем на год) возникает обременение. При его наличии сделка купли-продажи не может совершаться. Равно как и нельзя осуществить обмен или дарение объекта. Запрет может действовать и в отношении имущества, используемого в качестве обеспечения иска или арестованного в рамках исполнительного листа. В этом случае, если субъект не исполняет обязательства, которые он принял на себя, его собственность может использоваться уполномоченными органами по решению суда для их погашения в принудительном порядке. Зачастую такие меры применяются к лицам, уклоняющимся от выплаты кредита или алиментов.

Классификация сделок

Соглашения, по условиям которых может предусматриваться отчуждение имущества, различаются по количеству участников. Так, сделки могут быть:

Односторонними. Они совершаются одним субъектом. К примеру, такими сделками является завещание, дарение, отказ от наследования и пр. Они касаются интересов одного и более лица. При этом юридические последствия в таких случаях возникают при принятии адресатом волеизъявления субъекта.
Двусторонними. В таких сделках участвуют два субъекта. При этом их волеизъявления должны совпадать. К таким сделкам относят куплю-продажу, обмен.
Многосторонние. В таких сделках представлены интересы более трех сторон. Они заключаются в тех случаях, когда между действиями участников нет противоречий и они ориентированы на достижение единых целей. Например, лица договариваются об осуществлении совместной деятельности для возвращения хозяйственного объекта. В ряде сделок может предусматриваться не один вид участия, а несколько.

Продажа объектов супругами

Имущество, которое приобретено в браке, находится в совместной собственности. Если один из супругов решает продать что-либо, он должен получить на это согласие другого. При этом, по пункту третьему ст. 35 СК, оно должно быть заверено нотариусом. При отсутствии согласия либо нарушении формы его выражения сделка признается недействительной. Нет необходимости оформлять документ в отношении собственности, принадлежавшей супругам до вступления в брак. Не требуется согласие и при продаже полученного имущества после регистрации супружества в порядке наследования или в дар.

Долевая собственность

Ее отчуждение осуществляется в соответствии со ст. 250 ГК. Согласно данной норме, продажа доли одним из собственников третьему лицу осуществляется при соблюдении порядка преимущественного приобретения. Он распространяется на законных владельцев остальных частей имущества. В этом случае продавец должен известить их в письменной форме о своем намерении. В уведомлении он указывает стоимость и прочие условия сделки. Другие собственники должны в течение месяца принять решение, приобретать долю или нет. В случае их отказа продавец заключает сделку с посторонним субъектом. Аналогичный порядок действует и при обмене. На практике остальные собственники обычно сами предоставляют отказ от приобретения доли в преимущественном порядке. Данный документ должен заверяться нотариусом.

Особые случаи

Сделки, которые касаются отчуждения недвижимости несовершеннолетних либо лиц, не достигших 14 л., могут заключаться с согласия их законных представителей. Продажа объектов от имени малолетних производится родителями, опекунами или усыновителями. При этом в законе установлено ограничение. Так, нельзя продать квартиру, которая принадлежит малолетнему, представителем которого является его мать, ее родителям либо прочим ее близким родственникам. Законодательство запрещает дарение имущества, собственниками которого являются несовершеннолетние и граждане, признанные недееспособными.

businessman.ru

Что такое отчуждение недвижимого имущества

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)

+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Перед какими только вопросами нас не ставит жизнь. Приходится иногда добровольно или нет терять свои пожитки либо передавать его в собственность другого. В таком случае без процедуры изъятия имущества не обойтись. Но, что это такое, отчуждение движимого или недвижимого имущества? Как его произвести? Кто в этом вопросе является экспертом?

Прежде всего, заниматься такими вопросами могут юридически подкованные люди. Ведь без знаний в этой области никак.

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

Понятие отчуждения включает в себя передачу в собственное пользование, кому бы то ни было, нажитых вещей. Это и автомобили, и дома, гаражи, находящиеся на земельном участке, сами земли, акции, деньги и др. Простым языком этот процесс включает в себя отказ владельца от неких вещей в пользу другой личности. Если говорить о временном пользовании — то это совсем другое, и договор отчуждения недвижимого имущества здесь не нужен. Также его невозможно оформить при передаче прав на интеллектуальную собственность либо личные услуги. Так как эти владения не могут подлежать передаче даже в пользу детей. В отличие от интеллектуальных средств материальные подлежат.

Получается, что отчуждение недвижимого имущества это передача различных вещей, акций, ценных бумаг, в собственность другому лицу.

Права на собственность

При покупке, обмене, принятии дара или собственного изготовления человек приобретает право собственности на данную вещь. Не имеет значения движимое или нет. При отказе от данного объекта прекращается и право на его собственность. Полный список объектов, которые можно передавать, имеется в законе Российской Федерации.

Отчуждение собственности происходит при:

купле-продаже;
дарении;
обмене;
изъятии в пользу государства;
при неправильном использовании выдается запрет на пользование.

Во всех случаях оформляются договора.

Договор купли-продажи. При его оформлении объект передается в собственность покупателю после оплаченной договоренной суммы.
Договор при обмене. В данном случае каждая из сторон является и продавцом и покупателем сразу, так как одну вещь продает за стоимость другой. Они оба, подписанием такой бумаги, обязуются передать в собственность другому свою вещь.
Отчуждаемое имущество может быть и подарено. При оформлении дарственной, даритель передает свою собственность другому, не требуя оплаты. По собственному желанию также может и освободить лицо и от других имущественных обязанностей.

Благотворительность — еще одна форма отчуждения объекта недвижимости. На практике это та же дарственная, только для пользы общества.

Часть или доля собственности

А что если гражданин владеет частью имущества? Возможно ли продать, подарить ее? — Да. Конечно. Только понадобится согласие супруга и оплата налога. И стоит учитывать то, что по ГК в 2018 году, другие владельцы этой же собственности находятся в приоритете на приобретение части. Все собственники должны быть предупреждены об этом в письменной форме. В предупреждении о продаже нужно также указать условия, на которых проводится отчуждение. И только после письменного отказа в приобретении продаваемой доли каждого из задействованных, эту часть можно продать совсем другому лицу и на любых условиях. У нотариуса при документальном оформлении продажи доли потребуются их отказы. В большинстве случаев все участники делают это добровольно.

В случае отказа кого либо из участников совместного имущества дать согласие на отчуждение либо подписать отказ от продаваемой части придется оформить для него передачу заявления. Данный документ должен вмещать конкретные данные. А это: продаваемый объект, его место нахождения, стоимость обмена или продажи и иные дополнительные условия. Оформляется заявление в произвольной форме. Таким образом, оно извещает совладельца о решении насчет той части имущества.

ПРИКАЗ ФСО РФ от 02.03.2018 N 154 «О СРОКАХ ПРИНЯТИЯ МЕР ПО ОТЧУЖДЕНИЮ ИМУЩЕСТВА» 1 стр.

2 стр.

3 стр.

Изменение условий или невыполнение обязательств

Важно помнить, что у собственника есть право изменить условия продажи доли. Об этом тоже следует уведомить всех совладельцев. При изменении цены в сторону снижения потребуется и повторное доказательство отказа всех участников у нотариуса.

Бывает и такое, что кто-то отказывается исполнять взятые на себя обязанности. Тогда на помощь приходят судебные власти. И уже по их решению происходит отчуждение имущества. Владелец тут же теряет свои права на него. Поскольку вступает в законные права собственности тот, в чью пользу происходило отчуждение. Стоит учитывать, что данное действие отобразится в справке о доходах.

Резюмируем, что такое отчуждение имеющегося имущества? — Это передача прав на объект другому лицу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — заполните форму ниже или позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)
Это быстро и бесплатно!

imeyupravo.com

Что такое отчуждение недвижимого имущества?

По нормам действующего законодательства и юридическим канонам любое действие, касающееся продажи/обмена/дарения недвижимости, подпадает под классификацию отчуждения объектов недвижимого имущества. Действия считают официально оформленными в том случае, если имеется договор гражданского типа о возмездной, безвозмездной или принудительной передачи материального блага.

Нюансы изьятия собственности

Отчуждать собственность может любое лицо: человек, предприятие, государство или орган муниципалитета. Основное условие — быть непосредственным владельцем предмета договора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Звоните:

+7(499)755-81-96

Это быстро и бесплатно!

Мнение эксперта

Наталья Титова

Юрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом — 11 лет. Большое количество выигранных дел

Смотреть комментарии юриста

Посмотрите комментарии. Возможно, юрист-эксперт уже ответил на ваш вопрос

Отчуждение может выполняться такими способами:

Заключение договора купли-продажи (материальные ценности передаются за сумму вознаграждения, которая конкретно прописана в гражданском акте взаимоотношений).
Оформление договора дарения (квартира/земельный участок передается на бесплатных основаниях, правопреемник не должен выполнять каких-либо требований, условий, перечислять суммы вознаграждения).
Оформление обмена (владелец квартиры обменивает ее на иной объект недвижимости или материальную ценность другого типа: автотранспортное средство, ювелирное изделие, доля уставного капитала на предприятии и т. д.).
Отчуждение по долговым обязательствам (арест и конфискация по задолженности, на что имеется постановление судебных органов или соответствующий договор — расписка).

Добровольное и принудительное отчуждение

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество имеют принудительный или добровольный характер, что полностью зависит от сложившийся ситуации. Если владелец самостоятельно принимает решение заключить договор о передачи прав собственности третьему лицу, то такая операция попадает под критерий добровольной. Он может как полностью продать весь имущественный комплекс, так и часть на котором оно находится.

В том случае, если данное действие носит вынужденный характер, есть постановление суда, то меры обретают принудительный аспект. Процесс отчуждения недвижимых типов имущества пройдет в разы проще и быстрее, если собственник земли всего один и не требуется согласие супруга или иные сопроводительные моменты.

Специфика реквизиции объектов недвижимости

Долевое владение всегда является проблематичным моментом, который значительно усложняет процесс управления активами. По канонам федерального закона 159, первоочередное право на приобретение доли собственника имеют долевые участники. В том случае, если они не могут приобрести продаваемую долю, отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно только при их письменном согласии или при наличии справки — разрешения, выписанного компетентными государственными инстанциями.

Если долевое участие распространено на несовершеннолетних детей или подопечных, то реализация такого объекта может повлечь массу сложностей. В соответствии с нормами ФЗ и ГК РФ, недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не может подлежать отчуждению. С другой стороны, если ребенок в сопровождении взрослых обратится в попечительский совет и даст свое согласие на проведение подобной операции, то недвижимость все же может быть отчуждена.
Конфискация материальных благ
Если при добровольной реализации объектов недвижимости у собственника есть право выбора наиболее выгодной позиции и государственные органы более лояльны к его действиям, то при конфискации имущества владелец загнан в жесткие рамки.
Конфискация материальных благ возможна в том случае, если у юридического/физического лица есть непогашенная задолженность и оппонент решил не бездействовать, а подал иск в суд.
Основной смысл конфискации — изъять имущество на такую сумму, которая полностью погашает долг.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Звоните:

Москва +7(499)755-81-96 (бесплатно)

Санкт-Петербург +7(812)317-11-38 (бесплатно)
Это быстро и бесплатно
Изначально выбираются наиболее ликвидные активы, которые можно реализовать в кратчайшие сроки. Если таких недостаточно, то приставы обращают внимание на недвижимость. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка — довольно распространенная ситуация, которая позволяет должнику не лишиться жилого фонда и погасить задолженность. Суть в том, что если у должника есть земельный участок, где расположен жилой загородный дом, то забирается лишь дом.
consultantor.ru
Отчуждение недвижимого имущества
Подробности
Опубликовано 16 Январь 2014
Каждый человек рано или поздно сталкивается с отчуждением различных вещей и предметов. В этой статье речь пойдёт о порядке отчуждения недвижимого имущества, а именно о его правовом регулировании. Под понятием «отчуждение» мы имеем в виду продажу, а также дарение и мену.
Тот, кто хотя бы один раз сталкивался с отчуждением недвижимости, не понаслышке знает, насколько хлопотно было продать подарить либо обменять квартиру. Поэтому для начала проведём краткий исторический экскурс для того, чтобы иметь представление о том, насколько изменилась процедура отчуждения. Напомним, что согласно положениям Гражданского кодекса договор купли-продажи, дарения либо мены подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. Эти требования остаются обязательными и на сегодняшний день. Ранее для заключения сделки необходимо было заказать в БТИ извлечение из государственного реестра права собственности на недвижимое имущество, предварительно пройдя техническую инвентаризацию. Если в квартире была проведена перепланировка, и она была не узаконена, то продать квартиру было невозможно, поскольку техник фиксировал различия между схемой в техническом паспорте и реальной планировкой, и извлечение просто не выдавали. После получения извелечения можно было проводить сделку у нотариуса. При этом, помимо технической и правоустанавливающей документации нотариусу необходимо представить справку формы 3 из ЖЭКа для установления круга лиц, которые зарегистрированы в этой квартире, а также имущественную оценку, которая позволить установить минимальную суму сделки и суму налога, подлежащего к уплате в государственный бюджет. Лишь ознакомившись с документами и установив все юридические факты, которые имеют значение для действительности сделки, нотариус удостоверял договор. Следующим этапом был процесс регистрации права собственности на квартиру на основании правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения либо мены). То есть, после оформления сделки покупатель опять вынужден был обращаться опять в БТИ. (Напомним ещё раз, что собственником квартиры покупатель становится лишь после государственной регистрации договора купли-продажи, а не с момента его подписания). Опять же, нужно было толпиться в громадных очередях, дабы заказать техническую инвентаризацию с изготовлением советующего паспорта, а потом уже получить все документы, которые подтверждают право собственности.
Начиная с 1-го января 2013 года все кардинально изменилось, причём в лучшую сторону. Отметим, что для любого вида отчуждения отменена обязательная техническая инвентаризация, и этим самым в процессе отчуждения имущества нивелируется роль БТИ. Что под этим имеется в виду? Если раньше техническая инвентаризация проводилась перед сделкой для того, чтобы нотариус установил, в каком именно виде продаётся квартира, т.е. соответствует ли реальная планировка схеме, то сейчас нотариус проведения такой процедуры не требует. Фактически имеет место ситуация, при которой можно приобрести перепланированную квартиру или дом с пристройкой, которые были не узаконены. Естественно, надо понимать, что при этом существуют определённые последствия. Приведём практический пример. Лицо унаследовало дом (или часть дома), и при этом осуществило пристройку, (представим, достроена веранда), так и не узаконив её до момента продажи. Так вот, продать такое строение возможно, но зафиксирована в договоре будет только та часть и в тех пропорциях, которая закреплена в свидетельстве о праве на наследство. Всё, что пристроено, сюда входить не будет, и, соответственно, на эту часть имущества не распространяется право собственности. Как результат могут возникать различные споры, особенно если в подобной ситуации присутствуют сособственники. В общем, покупатель, приобретая такую недвижимость должен знать о том, что пристройка не узаконена и вся ответственность, которая может возникнуть в связи с её наличием, ложится на него.
Кроме упразднения инвентаризации как обязательной составляющей процесса отчуждения, также отменена необходимость в предоставлении нотариусу извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество, поскольку все нотариусы уже имеют самостоятельный доступ к этому реестру, и могут при удостоверении сделки сами установить, является ли лицо, которое производит отчуждение, собственником. Единственными документами, которые остались обязательными для подачи нотариусу – это справка формы №3 и имущественная (экспертная) оценка отчуждаемого имущества. Ну и конечно же, для любой из упомянутых нами сделок как лицо отчуждающее, так и лицо принимающее должны при себе иметь паспорт и идентификационный номер.
Теперь же перейдём к следующему этапу – регистрации права собственности. Учитывая нововведения, данный этап обрёл наиболее весомые изменения. Регистрацию права собственности может (и проводит) нотариус. Также альтернативой может быть государственная регистрационная служба в лице регистратора. Разница при регистрации будет заключаться в цене. В регистрационной службе данная услуга стоит 120 гривен. Нотариус, естественно, берёт в разы дороже, но, в отличие от регистрационной службы, которая имеет право проводить подобное действие в течение 14-ти дней, регистрирует право собственности и выдаёт документы в течение 1-го дня. Согласно новым правилам регистрации прав на недвижимое имущество, нотариус регистрирует право собственности только при проведении каких-либо сделок, которые сопровождаются переходом права собственности, а регистрацию права собственности при выделении имущества в натуре, приватизации, признании права собственности в судебном порядке выполняет регистрационная служба.
Теперь же обратим внимание на определённые моменты, которые играют очень важную роль при отчуждении недвижимого имущества. Начнём с особенностей купли-продажи. Первое, что необходимо отметить, в случае, если имущество находится в совместной собственности, лицо может продать свою часть, только предварительно предупредив сособственника, который имеет право первоочередного выкупа. В случае, если совладелец отказывается от выкупа, либо не даёт ответ в течение 30 дней с момента уведомления о продаже, часть в совместном имуществе возможно продать третьему лицу. Второе, на что стоит обратить внимание – зарегистрированы ли дети в квартире, которая является предметом купли-продажи. Если там зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, то уже возникают дополнительные сложности, поскольку для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Указанное разрешение орган может выдать только после предоставления информации о новом месте регистрации и проживания ребёнка, которое не должно по условиям быть хуже, нежели предыдущее.
Еще один важный момент – это способ расчёта. После введения Национальным банком требования об обязательном безналичном расчёте при заключении сделок стоимостью от 150 000 гривен и выше. В случае, если стоимость продажи будет превышать указанную сумму, для проведения расчёта по договору сторонам необходимо открывать расчётные счёта в банке и производить безналичный расчет.
Что касается дарения, пакет документов, который представляется нотариусу, не отличается от того, который подаётся при купле-продаже. Стоить помнить, что то лицо, которое принимает подарок, (если только даритель и одариваемый не близкие родственники), обязано уплатить налог с подарка в размере 5% от стоимости имущества. Стоимость опять же определяется оценкой.
Ну и наконец, мена. Пакет документов по мене аналогичен пакету документов при купле-продаже, единственно, что нужно отметить, в ситуации, когда предметами мены выступает недвижимое имущество с обеих сторон, на каждый из них готовится указанный нами пакет документов.
Как видим, процесс отчуждения недвижимости значительно упрощён по сравнению с тем порядком, который действовал до 1-го января 2013 года. Но не стоит забывать, что всегда могут возникать какие-либо сложности, которые могут быть связаны со спорными моментами, отсутствием каких-либо документов либо текстом договоров. В таком случае целесообразно обращаться к специалистам как минимум для получения информации, которая может помочь для понимания общей ситуации. В случае же возникновения более серьёзных проблем, помощь специалиста является действительно необходимой, поскольку может существенно облегчить реализацию данного процесса. В этом Вам всегда будут рады помочь специалисты нашей Юридической компании.
Источник: Компания «Оптимум»
optimum24.com.ua
Отчуждение имущества
Отчуждение имущества – это передача другим людям в собственность различных вещей, в том числе акций и других ценных бумаг. В гражданском же праве мы имеем следующее простое определение отчуждения имущества — это передача имущества движимого или недвижимого, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица.
С другой стороны, отказ от прав на вещи, передача их во временное пользование, отказ от прав на интеллектуальную собственность не является отчуждением имущества.
Какое же имущество может быть отчужденным?
Объекты интеллектуальной собственности, различные услуги не могут подлежать отчуждению в отличие от денежных средств, вещей или прав на что-либо. В каких случаях может возникнуть право собственности? Таких ситуаций может быть несколько: покупка вещи, ее обмен, собственноручное изготовление, наследование, дарение, а также присвоение найденного. В качестве объектов собственности может выступать движимое и недвижимое имущество.
Перечень объектов, на которые распространяются права собственности, закреплен законодательно и постепенно пополняется. Право собственности прекращается, когда человек утрачивает или уничтожает вещь или отчуждает право на нее другим людям. Недвижимое имущество может отчуждаться, если участок, на котором оно находится, изымается для государственных нужд или при ненадлежащем использовании земли.
При отчуждении имущества между заинтересованными сторонами могут заключаться различные договора: купли продажи, обмена, дарения. При купле-продаже вещь передается покупателю после оплаты последним ее стоимости. То же самое происходит при продаже имущественных прав.
При заключении договора мены одна сторона может обменять вещь или имущественное право на что-либо сопоставимое по стоимости или важности. В этом случае заинтересованные стороны одновременно являются и покупателем, и продавцом, так как они берут на себя обязательства передать свой товар и принять вещь, ранее принадлежащую другому лицу.
В случае договора дарения вещь передается одаряемому на безвозмездной основе, это так же относится и к правам на имущество. Даритель также может освободить одаряемого от имущественных обязательств перед собой. Отчуждение имущества может принимать форму пожертвования – это практически то же самое, что и дарение, лишь с тем отличием, что пожертвование подразумевает общественную пользу при отчуждении имущества. Обычно имущество жертвуют в пользу больниц, воспитательных учреждений, различным религиозным организациям и так далее.
Если лицо, владеющее имуществом, не выполняет взятые на себя обязательства, то отчуждение может произойти по решению суда. Лицо, ранее владеющее имуществом, теряет на него права в тот момент, когда вещь передается другой стороне, у которой, соответственно, тут же возникает законное право собственности.
Стоит почитать

about-realty.net
9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества. Хотя перечень указанных видов имущества, место нотариального удостоверения сделок с которым ограничено, установлен Основами как исчерпывающий, однако очевидно, что применять соответствующую аналогию необходимо и в отношении не названных в нем видов недвижимого имущества, в частности комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений производственного, технического и иного назначения и т.п.
Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо от их социальной и хозяйственной значимости, целевого использования, а также независимо от стоимости каждого из них.
§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества
Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.
Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.
Обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в достаточно произвольной форме. Как правило, в нем должна быть указана дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.
Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При удостоверении договора купли-продажи стороны договора могут более детально определить момент передачи недвижимого имущества. В таком случае это обстоятельство должно быть особо отражено в договоре, например: «Передача проданной квартиры должна быть произведена не позднее одного месяца со дня подписания сторонами договора купли-продажи».
Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 ГК. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но также включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: «Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем производится по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен».
Статьей 556 ГК предусмотрено, что исполнение договора купли-продажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора. В практике работы нотариусов нередки случаи, когда к моменту подписания сторонами договора он уже фактически исполнен не только покупателем (продавцу уплачены деньги), но и продавцом (квартира продавцом освобождена, покупателю переданы ключи от нее, а, возможно, покупатель уже и поселился в приобретаемой им квартире). Представляется, что в подобных ситуациях факт исполнения договора может быть отражен непосредственно в самом договоре, и необходимости в составлении передаточного акта в этом случае не имеется. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: «К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется».
Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку, согласно ст. 567 ГК, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.
В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.
В абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Это обстоятельство стороны должны указать в договоре особо, например: «Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче».
Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.
Таким образом, при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества, приобретенного собственником после 1 марта 1996 г. (т.е. после введения в действие второй части ГК) на основании договоров купли-продажи, мены, договоров ренты с передачей имущества за плату, нотариус должен наряду с другими документами истребовать от собственника передаточный акт или другой документ о передаче отчуждаемого имущества, поскольку отсутствие его может свидетельствовать о том, что договор реально не исполнен.
Примерные образцы договоров
отчуждения недвижимого имущества
studfiles.net